農地（生産緑地）における「2022年問題」を考える

恐らく世間一般の耳目には馴染んではいませんが、現在、不動産業界では生産緑地における「2022年問題」が注目を集めています。

2022年問題とは、1992年に生産緑地として指定された都市部の農地が、営農義務のある30年間を終える2022年、一斉にその指定が解除されることに伴って、宅地として市場に大量供給されるといわれている問題のことです。

古くから「○○年問題」という概念は存在していましたが、本稿では、この「2022年問題」をクローズアップし、何が問題とされているのか、その背景や動向についても掘り下げつつ、詳しく解説していきたいと思います。

生産緑地とは

生産緑地とは、都市部の農地を残す目的をもって定められた土地制度の1つです。1992年、主に三大都市圏の市街化区域で始まり、現在では東京都、大阪府、埼玉県、千葉県、神奈川県、愛知県など都市部に集中して指定が行われています。

制度の主旨を簡単に説明すると、税制上の優遇措置を見返りとして、生産緑地に指定された土地を、最低30年間は農地として維持させるというものです。

具体的には、良好な生活環境の確保に相当の効用があり農林漁業の継続が可能である500㎡以上（2017年からは300㎡以上）の規模の敷地を生産緑地として指定し、土地の所有者に対して30年間は農業を営む義務を課す一方で、固定資産税の軽減や相続税の納税猶予といった税制優遇を与えることにより、間接的に農地や緑地の維持を図るための制度です。

権利と義務

生産緑地に指定されている土地の所有者に対しては、30年間の営農義務が課されます。この期間中は指定された土地を他人に譲渡することができないほか、農地以外の用途に転用したり、区域内において建築物等を新築・改築・増築する行為や、宅地造成など土地の形質を変更する行為を行うこともできません。ただし、市町村長の許可を受けることにより、農林漁業を営むための施設等を設置することは可能です。

注意していただきたいのは、相続税に対する優遇措置が、「免除」ではなく、あくまでも「納税の猶予」にとどまっている点についてです。したがって、納税の猶予がされたままの状態で生産緑地の指定が解除された後は、猶予されていた相続税のほかに、その時点までの利子を加えて支払わなければならなくなります。

指定の解除

30年の営農義務経過後は、市区町村の農業委員会に対して土地の買取を申し出ることが可能になります。財政難などから買取りができない場合、市区町村は他の農家へのあっせんを行いますが、買い手がつかなければ指定は解除され、自由な民間取引が認められるようになります。

ただし、これは土地の所有者が、生産緑地を農地以外の用途に転用したり、建築物等の新築・改築・増築や宅地造成など土地の形質の変更を行う場合に限られ、これらのいずれにも該当しない場合は、生産緑地の指定は解除されません。

なお、営農の主たる従事者が寝たきりであるなど故障理由に該当する場合は、2022年を待つことなく指定を解除することも可能です。

問題の本質

生産緑地は、そもそも都市部の市街化区域内農地であり、加えて、面積要件が500㎡以上（2017年からは300㎡以上）と規模が大きく、用途の選択肢も幅広いことからも、土地としての評価額や利用価値は相対的に高水準にあるといえます。

このような背景から、30年の営農義務期間が経過する2022年には、生産緑地のうち約8割が不動産市場に流れ込むのではないかという試算がなされています。そしてこの市場への大量供給が地価の下落を引き起こすトリガーとなることを懸念するのが、2022年問題の本質となっています。

特定生産緑地の指定

特定生産緑地とは、指定から30年を経過する日が近く到来することとなる生産緑地について、買取申出が可能となる期日を10年延期したもののことです。（10年ごとの更新制）

特定生産緑地の指定を受けると、生産緑地で受けていた税制優遇を引き続き受けながら、営農を継続することが可能となります。営農を継続する意思がある場合や、後継者に営農を承継させる予定がある場合は、こちらの選択肢を検討してみましょう。

特定生産緑地の指定は各市区町村が行っており、指定の申請に期間や期限を設けている場合もあるため、管轄の市区町村のサイト等から常に最新の動向をチェックするように心がけましょう。なお、特定生産緑地に指定されなくても、生産緑地の指定が自動的に解除されることがない点についてはご注意ください。

農地の転用

営農を継続する意思がない場合や、後継者に営農を承継させる予定もない場合は、納税猶予の有無によって選択肢を検討してみましょう。

もしも納税猶予もしていないという状態であれば、特定生産緑地の指定を受けることなく農地を宅地に転用して売却することも選択肢のひとつです。もちろん転用後の宅地に住宅を建てて自らが居住することも可能です。

すでに納税を猶予している状態であれば、生産緑地の指定解除後に納めるべき相続税とその利子を計算に入れ、特定生産緑地の指定を受けるべきか、農地を宅地に転用すべきかを検討するとよいでしょう。

農地転用許可制度の概要について

農地転用許可制度の概要について

まとめ

都市部の農業には、周辺住民への農産物の供給のほかにも、ヒートアイランド現象の緩和や、災害時における避難場所の確保などの機能が備わっています。このような観点から、生産緑地を保護しようとする動きもありますが、住民の利便性や税制上の公平性という観点とも上手くバランスを保つ必要があります。

いずれにせよ、差し迫った現実問題として、生産緑地であった土地が市場に多く出回ることは必至の流れです。すでに多くの不動産会社や建設業者が商機をうかがって準備を進めています。目前の問題は、解決すべき課題としてのみ捉えるのではなく、活用することも念頭に計画を立てることをお薦めします。