農地転用許可制度の概要について

国土が狭小な島国である日本において、土地の計画的合理的利用の促進は重要な政策的課題のひとつです。一方で、食料供給の基盤となる第一次産業である農業の保護と優良農地の確保という観点も、調整が必要な政策的課題となっています。

本稿では、これら相反する社会上の要請を調整するための仕組みである農地転用許可制度について、その全体像をざっくりとご案内させていただきます。

農地転用とは

農地とは、耕作の目的に供される土地をいい、採草放牧地とは、農地以外の土地で、主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるものをいう。

（農地法第2条第1項）

農地転用（農転）とは、言葉どおり農地を宅地や工場用地等の農地以外のものにすることをいいます。たとえば、農家が田畑をつぶして自宅を建てる場合などがこれに該当します。

「農地」とは、上のように「耕作の用に供される土地」と定義されていますが、登記上の地目は関係なく、現況（外見）が田畑であれば農地として扱われます。また、「休耕地」など、「現に耕作が行われていなくとも耕作しようと思えばできる土地」も農地に含まれることになりますが、「かつて農地として利用されていた土地」として「耕作放棄地」に認定された土地については農地とはされません。

この法律は、国内の農業生産の基盤である農地が現在及び将来における国民のための限られた資源であり、かつ、地域における貴重な資源であることにかんがみ、耕作者自らによる農地の所有が果たしてきている重要な役割も踏まえつつ、ゆ農地を農地以外のものにすることを規制するとともに、農地を効率的に利用する耕作者による地域との調和に配慮した農地についての権利の取得を促進し、及び農地の利用関係を調整し、並びに農地の農業上の利用を確保するための措置を講ずることにより、耕作者の地位の安定と国内の農業生産の増大を図り、もって国民に対する食料の安定供給の確保に資することを目的とする。

（農地法第1条）

上記が農地法の「目的」について触れた条文です。現在の日本では、農業生産力の保護、非農業的土地利用の必要性という要請、計画的な土地利用を確保するという観点から、農地を立地条件等により区分し、開発要請を農業上の利用に支障の少ない農地に誘導するとともに、具体的な土地利用計画を伴わない資産保有目的又は投機目的での農地取得は認めないこととしています。

制度の概要

農地転用許可

農地を転用する場合又は農地を転用するため権利の移転等を行う場合には、原則として都道府県知事又は指定市町村の長の許可が必要です。それぞれのパターンによって根拠となる法令や手続きが異なるので、各フローを把握し、申請手続きの準備を進めていきましょう。

なお、許可後において転用目的を変更する場合には、事業計画の変更等の手続を行う必要があります。

転用しない農地の取引（3条許可）

農地法3条許可（届出）の手続きについて

自己所有農地の転用（4条許可）

農地法4条許可（届出）の手続きについて

取引を伴う農地の転用（5条許可）

農地法5条許可（届出）の手続きについて

許可権者

原則として都道府県知事が許可の権限を有しますが、農地転用許可制度を適正に運用し、優良農地を確保する目標を立てるなどの要件を満たしているものとして農林水産大臣が指定する市町村（指定市町村）については、農地転用許可制度において、都道府県と同様の権限を有することになります。

令和3年3月時点の指定状況

許可が不要になるケース

国、都道府県又は指定市町村が転用する場合には許可は不要とされていますが、学校、社会福祉施設、病院、庁舎又は宿舎のために転用する場合には、許可権者と協議を行う必要があり、協議が整った場合には許可を受けたものとみなされます。また、市街化区域内農地の転用については、農業委員会への届出制となっています。

農地法	対象となる行為	申請者
第4条	農地を転用すること	農地の権利を有する者
第5条	農地を転用するために権利を設定し又は移転すること	以下の者が連名で申請 ①農地の権利を取得する者 ②①のために権利を設定又は移転しようとする者

許可権者が、4ヘクタールを超える農地の転用を許可しようとする場合には、あらかじめ農林水産大臣（地方農政局長）に協議することとされています。

許可の基準

許可権者は、申請者からの許可申請があった場合には、「立地基準」と「一般基準」に基づき、許可の可否を判断することとされています。

立地基準

農地をその優良性や周辺の土地利用状況等によって区分し、それに従って転用の許否を判断する基準です。転用を農業上の利用に支障が少ない農地へ誘導する基準であることから、農業上の重要性が高い農地ほど転用が厳しく制限されます。

区分	状況	許可の方針
農用地区域内農地	市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地	原則不許可 農業用施設等市町村が定める農用地利用計画において指定された用途のために転用する場合は例外的に許可
甲種農地	市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地（8年以内）等、特に良好な営農条件を備えている農地	原則不許可 土地収用法の認定を受け、告示を行った事業等のために転用する場合は例外的に許可
第1種農地	10ヘクタール以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地等良好な営農条件を備えている農地	原則不許可 土地収用法対象事業等のために転用する場合は例外的に許可
第2種農地	鉄道の駅が500m以内にある等、市街地化が見込まれる農地又は生産性の低い小集団の農地	農地以外の土地や第3種農地に立地困難な場合等に許可
第3種農地	鉄道の駅が300m以内にある等、市街地の区域又は市街地化の傾向が著しい区域にある農地	原則許可

転用許可できない農地

次の農地については、日本の農業生産力を維持するために原則として転用は許可されていません。ただし、例外的に許可される場合もあるため窓口となる各市町村にある農業委員会へ問い合わせてみましょう。

農用地区域内農地

農業振興地域に指定され、農地の中でも特に高い生産力があるものとして宅地や農業以外の用途に変えることを厳しく制限している農地です。

甲種農地

市街化調整区域内の農地で、特に良好な営農条件を備えている農地です。甲種農地と次の第1種農地では、農業に関連する事業の場合など、農業用施設・農業物加工や販売施設等の建築などは許可されることがあります。

第1種農地

約10ヘクタール以上に広がる集団的な農地であり、農業公共対象農地です。

転用許可できる農地

第2種農地

鉄道の駅が500m以内にあるなど、近い将来に市街地化が見込まれる農地であり、農家ではなく個人で耕しているような小集団の農地です。
農地の未整備で生産力が低く、第3種農地に立地困難な場合には転用が許可されますが、転用目的が周辺にある他の土地でも実現可能であると判断される場合には転用の許可はなされません。

第3種農地

鉄道の駅が300m以内にあるなど、市街地化への見込みが著しい区域にある農地のことを指します。第3種農地の場合は原則として転用が許可されます。

一般基準

立地にかかわらず申請書に記載された内容などに基づいて判断します。おもな基準は上の3つですが、これらのほかに特別の要件を加える自治体もあります。

農地転用許可等の手続き

事前調査

農地転用を検討する際の事前調査は必須です。転用予定の農地がどの区域に存在するかによって、許可の基準やハードル、手続きはまったく異なります。次の手順に沿って確認・調査を行います。

①市街化区域・市街化調整区域の確認

市街化区域内であっても②の農用地区域内であることがありますのでご注意ください。

②農用地区域内・外の確認

農用地区域内であった場合、原則として農地転用は認められません。この場合、農用地区域の除外申請を行います。

③周辺の土地の確認

隣接地に農地がある場合、その農地の所有者や耕作者の同意を得る必要があります。また、農会長、区長、水利権者の同意書が必要となることもあります。

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30アール以下の農地

30アール超の農地

農業委員会は、必要があると認めるときには、都道府県農業委員会ネットワーク機構へ意見を聴くことができます。

市街化区域内農地

許可申請ではなく、農業委員会への届出という形式です。

添付書類 

農地の地番や周辺の土地の利用状況、それぞれの土地の所有者などが分かるようにしておくことのほか、必要に応じて、転用を申請する農地を含めた周辺の写真も用意します。公図の写しなどには角度が分かるように矢印を書き込みましょう。

公図は登記所（法務局）の窓口やインターネットから、住宅地図は図書館やインターネットなどから入手することができます。

標準事務処理期間

手続き	農業委員会の意見書の送付	都道府県知事等による許可等の処分又は協議書の送付	地方農政局長等の協議に対する回答の通知
都道府県知事等の許可	申請書受理後3週間 都道府県農業委員会ネットワーク機構に意見を聴く場合は4週間	申請書及び意見書の 受理後2週間	―
農林水産大臣への協議を要する場合	申請書受理後4週間	協議書の送付 申請書及び意見書の受理後1週間 許可等の処分 申請書及び意見書の受理後2週間	協議書受理後1週間

違反転用に対する処分等

許可を受ける必要があるにもかかわらず許可を受けずに農地を転用した場合や、許可申請書に添付した事業計画どおりに転用事業を行っていない場合には、農地法に違反することとなり、都道府県知事又は指定市町村の長は、工事の中止や原状回復等の命令を行うことができるものとされています。

原状回復等の措置

以下の場合、都道府県知事又は指定市町村の長は、自ら原状回復等の措置を講ずることができます。

なお、原状回復に要した費用は原則として違反転用をした者から徴収し、納付を拒まれた場合には、国税滞納処分の例により徴収することがあります。

罰則

許可を受ける必要があるにもかかわらず許可を受けずに転用した場合や、原状回復命令に違反した場合には、3年以下の懲役又は300万円以下の罰金（個人）、1億円の罰金（法人）という罰則が設けられています。

まとめ

余談ですが、昨今の日本食ブームの影響もあり、農作物やその加工品の海外輸出については、実は毎年堅調な増加傾向にあります。元来農耕民族といわれる日本人のアイデンティティーや食文化を維持するためにも、農地法による規制は必要不可欠なことなのでしょう。

兵庫県や大阪府でも、都心部から離れた地域になると、農地法とバッティングする機会が結構出てきます。農地に関しては本稿でご案内させていただいたとおり、複雑な許可制度を採用しておりますので、転用をご検討の皆さまは、弊所までぜひお気軽にご相談ください。