農地転用許可制度の概要について

国土が狭小な島国である日本において、土地の計画的合理的利用の促進は重要な政策的課題のひとつです。一方で、食料供給の基盤となる第一次産業である農業の保護と優良農地の確保という観点も、調整が必要な政策的課題となっています。

そこで本稿では、これら相反する社会上の要請を調整するための仕組みである農地転用許可制度について、その全体像を横断的にざっくりと解説していきたいと思います。

農地転用とは

農地法第2条第1項では、農地を耕作の目的に供される土地、採草放牧地を農地以外の土地であって主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるものと定義しています。これには登記上の地目は関係なく、現況（外見）が田畑でさえあれば、その土地は農地として取り扱われます。

また、「休耕地」など、「現に耕作が行われていなくとも、耕作しようと思えばできる土地」も農地に含まれることになりますが、「かつて農地として利用されていた土地」として「耕作放棄地」に認定された土地については農地とはみなされません。

農地転用（農転）とは、たとえば農家が田畑をつぶして自宅を建てるケースなどのように、農地を宅地や工場用地等の農地以外のものにすることをいいます。

現在の日本では、農業生産力の保護、非農業的土地利用の必要性という要請及び計画的な土地利用を確保するという観点から、農地を立地条件等により区分し、開発要請を農業上の利用に支障の少ない農地に誘導するとともに、具体的な土地利用計画を伴わない資産保有目的又は投機目的での農地取得は認めないこととしています。

制度の概要

農地を転用する場合又は農地を転用するための権利の移転等を行う場合には、原則として都道府県知事又は指定市町村の長の許可が必要です。それぞれのパターンによって根拠となる法令や手続きが異なるので、農地転用を検討するときは、しっかりと各フローを把握し、申請手続きの準備を進めていきましょう。

なお、許可後において転用目的を変更する場合には、事業計画の変更等の手続を行う必要があります。

許可権者

原則として、都道府県知事が許可の権限を有しますが、農地転用許可制度を適正に運用し、優良農地を確保する目標を立てるなどの要件を満たしているものとして、農林水産大臣が指定する市町村（指定市町村）については、農地転用許可制度において、都道府県と同様の権限を有することになります。

許可の基準

許可権者は、申請者からの許可申請があった場合には、「立地基準」と「一般基準」に基づき、許可の可否を判断することとされています。（後述）

許可の区分

先に触れたとおり、農地転用にはそれぞれのパターンがあり、その目的によって受けるべき許可や手続方法が異なります。るので、農地転用を検討するときは、しっかりと各フローを把握し、申請手続きの準備を進めていきましょう。

転用しない農地の取引（3条許可）

取引の対象となる土地が取引前後のいずれも「農地」である場合、要するに、単に農地の所有者が交代する場合又は賃借権その他の使用収益権を設定しようとする場合は、農地法第3条の規定による農業委員会の許可が必要となります。

登記上の地目が農地であっても、現況が農地でなければ転用の許可は必要ありませんが、逆にいえば、地目が農地以外の土地であったとしても、現況が農地であると認められる場合には、許可が必要になります。

なお、取引後に農地以外の用途への転用が予定されているような場合は、3条ではなく、後述する農地法5条の許可が必要になります。

農地法3条許可（届出）の手続きについて

自己所有農地の転用（4条許可）

自身が保有している農地に新たに住宅や駐車場を設置するような場合、つまりは農地の所有者や耕作者が、自ら農地を転用しようとする場合には、農地法第4条に基づく許可が必要になります。

後述する5条許可との違いは、転用しようとする農地が自己所有（4条）であるか、他者所有（5条）であるかの違いです。

農地法4条許可（届出）の手続きについて

取引を伴う農地の転用（5条許可）

たとえば農地の売却に伴って住宅や駐車場を設置する場合等、取引の対象となる土地が取引の前後で「農地」から「農地以外」になる場合は、農地法第5条による許可が必要となります。

取引の前後で農地ではなくなるという点において3条許可とは異なり、所有者が異なるという点において4条許可とも異なります。

農地法5条許可（届出）の手続きについて

許可が不要になるケース

国、都道府県又は指定市町村が農地を転用する場合、許可は不要とされています。ただし、学校、社会福祉施設、病院、庁舎又は宿舎のために農地を転用しようとする場合には、許可権者と協議を行う必要があり、協議が整った場合には許可を受けたものとみなされます。また、市街化区域内農地の転用については、農業委員会への届出制となっています。

なお、許可権者が、4ヘクタールを超える農地の転用を許可しようとする場合には、あらかじめ農林水産大臣（地方農政局長）に協議することとされています。

立地基準

農地をその優良性や周辺の土地利用状況等によって区分し、それに従って転用の許否を判断する基準です。転用を農業上の利用に支障が少ない農地へ誘導する基準であることから、農業上の重要性が高い農地ほど転用が厳しく制限されます。

区分	状況	許可の方針
農用地区域内農地	市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地	原則不許可 農業用施設等市町村が定める農用地利用計画において指定された用途のために転用する場合は例外的に許可
甲種農地	市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地（8年以内）等、特に良好な営農条件を備えている農地	原則不許可 土地収用法の認定を受け、告示を行った事業等のために転用する場合は例外的に許可
第1種農地	10ヘクタール以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地等良好な営農条件を備えている農地	原則不許可 土地収用法対象事業等のために転用する場合は例外的に許可
第2種農地	鉄道の駅が500m以内にある等、市街地化が見込まれる農地又は生産性の低い小集団の農地	農地以外の土地や第3種農地に立地困難な場合等に許可
第3種農地	鉄道の駅が300m以内にある等、市街地の区域又は市街地化の傾向が著しい区域にある農地	原則許可

転用許可できない農地

以下の農地については、日本の農業生産力を維持するために原則として転用は許可されていません。（一部例外あり）

農用地区域内農地	農業振興地域に指定され、農地の中でも特に高い生産力があるものとして宅地や農業以外の用途に変えることを厳しく制限している農地です。
甲種農地	市街化調整区域内の農地で、特に良好な営農条件を備えている農地です。甲種農地と第1種農地では、農業に関連する事業の場合など、農業用施設・農業物加工や販売施設等の建築などは許可されることがあります。
第1種農地	約10ヘクタール以上に広がる集団的な農地であり、農業公共対象農地です。

転用許可できる農地

以下の農地については、そもそも農業生産力が低い農地であったり市街化が進んでいる地域であることから、許可の公算が高い土地です。

第2種農地	鉄道の駅が500m以内にあるなど、近い将来に市街地化が見込まれる農地であり、農家ではなく個人で耕しているような小集団の農地です。 農地の未整備で生産力が低く、第3種農地に立地困難な場合には転用が許可されますが、転用目的が周辺にある他の土地でも実現可能であると判断される場合には転用の許可はなされません。
第3種農地	鉄道の駅が300m以内にあるなど、市街地化への見込みが著しい区域にある農地のことを指します。第3種農地の場合は原則として転用が許可されます。

一般基準

立地にかかわらず、申請書に記載された内容等に基づいて許可の可否について判断する基準です。おもな基準は以下の3つですが、これらのほかにも、特別の要件を加えている自治体もあります。

農地転用許可等の手続き

必要な許可の区分や転用予定の農地がどの区域に存在するかによって、許可のハードルや手続きはまったく異なります。このため農地転用を検討する際の事前調査は必須の作業になりますが、その手順は、以下の流れに沿って進めていきます。

①	市街化区域・市街化調整区域の確認	市街化区域内であっても、同時に②の農用地区域内でもある場合があるため要注意。
②	農用地区域内・外の確認	農用地区域内であった場合、原則として農地転用は認められません。どうしても転用を進めたい場合は、農用地区域の除外申請を行います。
③	周辺の土地の確認	隣接地に農地がある場合、その農地の所有者や耕作者の同意を得る必要があります。また、農会長、区長、水利権者の同意書が必要となることもあります。

農業振興地域制度の概要について

農地転用許可の申請前には、事前協議を経由することが求められますが、転用の前段階として、農用地区域の除外申請や、開発許可の申請を要請されることがあります。

都市計画法の許可申請│開発許可の概要について

申請は、4条申請であれば農地の権利を有する者、5条申請であれば取り引きの方法が連名で行う等申請すべき者が書類を提出することにより行います。

事前協議の際には事前協議書、許可申請の際には許可申請書の他、おおむね以下のような書類が求められます。　

農地の地番や周辺の土地の利用状況、それぞれの土地の所有者などが分かるようにしておくことのほか、必要に応じて、転用を申請する農地を含めた周辺の写真も用意します。

なお、手続きに要する日数の目安となる標準事務処理期間は、おおむね以下のとおりです。

手続き	農業委員会の意見書の送付	都道府県知事等による許可等の処分又は協議書の送付	地方農政局長等の協議に対する回答の通知
都道府県知事等の許可	申請書受理後3週間 都道府県農業委員会ネットワーク機構に意見を聴く場合は4週間	申請書及び意見書の 受理後2週間	―
農林水産大臣への協議を要する場合	申請書受理後4週間	協議書の送付 申請書及び意見書の受理後1週間 許可等の処分 申請書及び意見書の受理後2週間	協議書受理後1週間

違反転用に対する処分等

許可を受ける必要があるにもかかわらず許可を受けずに農地を転用した場合や、許可申請書に添付した事業計画どおりに転用事業を行っていない場合には、農地法違反となり、都道府県知事又は指定市町村の長は、工事の中止や原状回復等の命令を行うことができます。

以下のような事情がある場合、都道府県知事又は指定市町村の長は、自ら原状回復等の措置を講じ、原状回復に要した費用を違反転用をした者から徴収することができます。さらに、納付を拒まれた場合には、国税滞納処分の例により、これを徴収することができます。

なお、許可を受ける必要があるにもかかわらず許可を受けずに転用した場合や、原状回復命令に違反した場合には、3年以下の懲役又は300万円以下の罰金（個人）、1億円の罰金（法人）という罰則が設けられています。

まとめ

余談ですが、昨今の日本食ブームの影響もあり、農作物やその加工品の海外輸出については、実は毎年堅調な増加傾向にあります。元来農耕民族といわれる日本人のアイデンティティーや食文化を維持するためにも、農地法による規制は必要不可欠なことなのでしょう。

兵庫県や大阪府でも、都心部から離れた地域になると、農地法とバッティングする機会が結構出てきます。農地に関しては本稿でご案内させていただいたとおり、複雑な許可制度を採用しておりますので、転用をご検討の皆さまは、弊所までどうぞお気軽にご相談ください。