農業振興地域制度の概要について

農地については農地法をはじめ、さまざまな規制が複雑に入り組んでその保護が図られています。これらの規制を知ることなく農地の取引や転用を行うことは、非常にリスクの高い行為です。「標識の意味を知らなかった」と主張しても交通違反を犯せば切符をもらってしまうことと同様です。

そこで本稿では農地の取引や転用を行う際に農地法と並んで重要となる農業振興地域の整備に関する法律(農振法)に規定された農業振興地域制度についてご案内したいと思います。

農地転用許可制度の概要について

農地転用許可制度の概要について

制度の目的

自然的経済的社会的諸条件を考慮して総合的に農業の振興を図ることが必要であると認められる地域について、その地域の整備に関し必要な施策を計画的に推進するための措置を講ずることにより、農業の健全な発展を図るとともに、国土資源の合理的な利用に寄与することを目的とする。

(農振法第1条)

農業を取り巻く環境には「自然的」「経済的」「社会的」諸条件を総合的に考慮する必要があります。第二次産業(製造業・建設業)や第三次産業(小売業・サービス業)に押されがちな第一次産業である農業を維持発展させるために地域の整備に関する施策を計画的に推し進めていくための制度が農業振興地域制度です。

農業振興地域制度の体系
出典元:農林水産省公式サイト

農業振興地域

制度の体系

各行政官庁の分権については以下のとおりです。

行政官庁権限
農林水産大臣基本方針の策定
都道府県知事整備基本方針の策定
農業振興地域の指定
市町村整備計画の策定
農用地区域の指定
農用地区域内用途区分の指定

白地と青地

農業振興地域において、さらに農用地区域内にある土地を「青地」、農用地区域外にある土地を「白地」と呼称しています。「青地」に指定された土地では、より一層厳格な規制が設けられ、農地の取引や転用については非常に高いハードルが課せられることとなります。

農用地区域(青地)

農用地区域(青地)に含める土地

以下のような土地が農用地区域(青地)として指定され、その保全と有効利用を図るために、農地転用や開発行為の制限等の措置がとられています。

  1. 集団的農用地(10ha以上)
  2. 農業生産基盤整備事業の対象地
  3. 土地改良施設用地
  4. 農業用施設用地(2ha以上又は1・2に隣接するもの)
  5. その他農業振興を図るため必要な土地

なお、国の直轄、補助事業及び融資事業による農業生産基盤整備事業等については、原則として農用地区域を対象として行われています。

農業振興地域内の農地転用

農用地区域内の農地(青地)の転用
農用地区域内の農地(青地)の転用については、農用地利用計画において指定された用途に供する場合以外認められません。

また、農用地利用計画の変更(農用地区域からの当該農地の除外)が必要と認められる場合は、農用地利用計画の変更をした上で農地法による転用許可を得る必要があります。

逆に言えば、青地を転用する際は当該農地について農用地区域からの除外申請をした上で、さらに転用許可を受ける必要があるということです。
農用地区域外の農地(青地)の転用

農用地区域外の農業振興地域における農地(白地)の転用については、農振法による開発規制は行われませんが、農地法による転用許可が必要となります。

自己所有農地の転用(4条許可)
農地の取引に伴う転用(5条許可)

農用地区域の除外申請

農用地区域に含まれない土地

以下のような土地は、農用地区域に含まれない土地とされています。

  • 土地改良法に規定する非農用地区域内の土地
  • 優良田園住宅建設計画に従い優良田園住宅の用に供される土地
  • 地域整備法の定める計画の用途に供される土地
  • 公益性が特に高いと認められる事業の用に供される土地

除外が認められるための要件

上記以外で農用地区域からの除外が認められるためには、次の要件をすべて満たす必要があります。

  • 農用地区域以外に代替すべき土地がないこと
  • 除外により、土地の農業上の効率的かつ総合的な利用に支障を及ぼすおそれがないこと
  • 効率的かつ安定的な農業経営を営む者に対する農地の利用の集積に支障を及ぼすおそれがないこと
  • 除外により、農用地区域内の土地改良施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがないこと
  • 農業基盤整備事業完了後8年を経過しているものであること

農用地利用計画の変更手続き

農用地等を農用地区域から除外する場合は、農用地利用計画の変更手続きを行う必要があります。

農用地区域の変更を内容とする農用地利用計画の決定に当たっては、関係権利者の意向を反映させるため、農用地利用計画案を公告し、おおむね30日間縦覧するとともに15日間の異議申出の期間が設けられています。

また、農地転用を伴う場合は、農地転用許可処分との整合を保つため、事前に転用許可権者との調整を図ることが必要です。

都市計画法との関係

この辺りについても少し触れておきます。都市計画法という法律においては、「市街化区域」「市街化調整区域」といった区域が設定されています。そして市街化区域内における農地の取引や転用については、「許可」は必要とされず「届出」で完了するなど、手続きがやや軟化します。

しかし、市街化区域だからといって「農用地区域」でないとは限りません。これらの区域はそれぞれ別の法律により規制がなされています。つまりは別物です。

イメージとしては、ポテトの塩分を規制するのかじゃがいも自体を規制するのかといった違いです。

この点、しっかりと確認するようにしましょう。

市街化区域

都市計画法により指定された都市計画区域の1つであり、既に市街地を形成している区域と、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とされてます。用途地域が定められており、自治体による公共施設の整備も重点的に実施されるほか、土地区画整理事業や市街地再開発事業などによる整備も積極的に進められています。

市街化調整区域

市街化を抑制し、優れた自然環境等を守る区域です。用途地域も定められていません。原則として自治体などによる都市基盤の整備もしないこととされているため、新たに開発や建築をすることは制限されています。

まとめ

農業振興地域、特に農用地区域内の青地については転用がほぼムリゲーとお考えください。「自分の土地やし大丈夫やろ」ということもありません。何事にも事前の準備が必要です。特に財産的価値の大きい土地に関する規制ですので後悔することのないようにしっかりと計画を立てましょう。

兵庫県や大阪府でも、都心部から離れた地域になると、農地法とバッティングする機会が結構出てきます。農地に関しては本稿でご案内させていただいたとおり、複雑な許可制度を採用しておりますので、売買や転用をご検討の皆さまは、弊所までぜひお気軽にご相談ください。

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