建築基準法上の道路と接道義務│2項道路・位置指定道路の申請を解説

家を建てたり建て替えたりするとき、土地の広さや形、日当たりと同じくらい重要になるのが、その土地がどのような道路に接しているかという点です。建築基準法は、建物の敷地が一定の条件を満たす「道路」に接していることを求めており、この条件を満たさない土地では、原則として建物を建てるための建築確認を受けることができません。いくら立派な土地でも、接している道が法律上の道路と認められなければ、家を一軒建てることさえ難しくなってしまいます。

厄介なのは、見た目には普通の道路に見えても、建築基準法の上では「道路」として扱われない道が少なくないことです。車が通れる舗装された道であっても、法律上の道路に該当しなければ接道義務を満たしたことにはなりませんし、反対に、幅の狭い路地であっても、一定の条件のもとで道路とみなされるものもあります。土地の購入や相続、建て替えを検討する段階でこの点を見落としていると、後になって建築ができないことが分かり、大きな損失を被るおそれもあります。

また、まとまった土地を分割して住宅地として売り出す場合などには、新たに道路をつくり、特定行政庁からその位置の指定を受けることで、奥まった土地にも建物を建てられるようにする方法があります。この道路位置指定の制度は、宅地開発の場面で広く使われている一方で、満たすべき基準が細かく、地域ごとの運用の違いも大きいため、事前の協議に多くの時間を要する手続きとして知られています。

そこで本稿では、建築基準法における接道義務と「道路」の定義から、2項道路（みなし道路）とセットバックの考え方、道路に接していない土地や未判定道路の扱い、そして道路位置指定の基準と申請の流れまで、土地や建物に関わる方が押さえておきたいポイントを順を追って解説していきます。

接道義務とは

建築基準法第43条は、建築物の敷地が、建築基準法上の道路に2m以上接していることを求めています。これを接道義務と呼び、この条件を満たさない敷地では、原則として建築確認を受けることができず、新たに建物を建てることも、既存の建物を建て替えることも認められません。

接道義務が設けられている最大の理由は、災害時の安全確保にあります。火災が起きたときに消防車や救急車が建物の近くまで入っていけること、住民が安全に避難できる通路が確保されていることは、建物で暮らす人の命を守るための最低限の条件です。もし道路に接していない土地に建物が密集すれば、ひとたび火災が起きたときに消火活動が難しくなり、延焼によって被害が一気に広がるおそれがあるため、法律は個々の敷地に道路との接し方を求めているのです。

ここで注意したいのは、接道義務でいう「道路」が、一般的な意味での道路とは異なるという点です。日常の感覚では、車や人が通れる道であれば道路と考えがちですが、建築基準法の上では、法律が定めるいずれかの種類に該当し、原則として幅員が4m以上ある道だけが「道路」として扱われます。どれだけ立派に舗装された道でも、この定義に当てはまらなければ、接道義務を満たしたことにはなりません。

自分の土地が接している道が建築基準法上の道路にあたるかどうかは、市役所などの建築指導担当の窓口で確認することができます。多くの自治体では、道路の種別を記した指定道路図を備えており、窓口で閲覧したり、インターネットで公開していたりするところもあるため、土地の購入や建て替えを検討する際には、まずこの確認から始めるのが鉄則です。

建築基準法上の道路の種類

建築基準法第42条は、同法でいう「道路」を、幅員4m以上（特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内では6m以上）の道で、次のいずれかに該当するものと定めています。一般に、条文の号数にちなんで「1号道路」「2号道路」などと呼ばれています。

このうち、国道や市道といった道路法上の道路は、行政が管理する公道であり、建築基準法上も道路として扱われるのが通常です。ただし、市道であっても幅員が4mに満たないものは、そのままでは建築基準法上の道路とはならず、後述する2項道路として指定を受けているかどうかが問題となります。

3番目の、建築基準法が適用された時点ですでに存在していた道は、既存道路などと呼ばれます。建築基準法は1950年（昭和25年）に施行されましたが、都市計画区域に編入された時期は地域によって異なるため、どの時点を基準とするかは場所ごとに変わってきます。古くからの住宅地では、この既存道路に面した土地が数多く存在しており、私道であっても建築基準法上の道路として扱われることがあります。

最後の位置指定道路は、民間の土地所有者などが自らつくる私道について、特定行政庁が一定の基準を満たしていることを確認したうえで、建築基準法上の道路として指定するものです。宅地分譲の際に、奥にある区画にも建物を建てられるように道路を通す場面などで用いられる制度であり、本稿の後半で詳しく取り上げます。

2項道路（みなし道路）

古くからの市街地では、幅員が4mに満たない狭い道が数多く残っています。こうした道に面した土地がすべて接道義務を満たさないとなると、沿道の建物の多くが建て替えのできない状態になり、街そのものが朽ちていくのを待つしかなくなってしまいます。そこで建築基準法第42条第2項は、一定の条件を満たす幅員4m未満の道を、特例として「道路とみなす」という救済の仕組みを設けており、こうした道は2項道路、あるいはみなし道路と呼ばれています。

2項道路として扱われるのは、建築基準法の規定が適用されるようになった時点で、すでに建物が立ち並んでいた幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定したものです。この特例の適用を受けると、道の中心線から両側にそれぞれ2m後退した線が、道路と敷地との境界線とみなされます。ただし、道の片側が川や崖、線路などで後退できない場合には、その反対側の境界線から4m後退した線が道路の境界線となります。

この後退をセットバックと呼び、セットバックした部分は道路と同じ扱いになります。そのため、後退部分には建物はもちろん、門や塀、擁壁なども設けることができず、建ぺい率や容積率を計算する際の敷地面積にも含めることができません。2項道路に面した土地を購入する際には、登記簿上の面積よりも実際に使える面積が小さくなることを、あらかじめ織り込んでおく必要があります。
たとえば幅員3mの2項道路の両側に家が建ち並んでいる場合、道の中心線から敷地側の境界線までは1.5mですから、中心線から2mの位置まで下がるためには、建て替えの際に敷地の境界から0.5m後退することになります。

両側の建物が建て替えのたびにそれぞれ0.5mずつ後退していけば、いずれは道の幅が4mに広がり、消防車も通れる安全な道路に生まれ変わるという仕組みです。2項道路の制度は、今ある建物の建て替えを認めながら、長い時間をかけて街全体の道路を少しずつ広げていこうとする、息の長い街づくりの考え方に支えられています。

未判定道路について

日本各地には、建築基準法上の道路に該当するかどうかの判定が、まだなされていない道が数多く存在します。こうした道は未判定道路と呼ばれ、とりわけ古くからの集落や、都市計画区域に後から編入された地域に多く見られます。未判定道路に面した土地で建物を建てようとすると、まずその道が建築基準法上の道路にあたるかどうかを、特定行政庁に判定してもらうところから手続きが始まります。

判定の結果、その道が建築基準法上の道路に該当すると認められれば、通常どおり建築確認の手続きに進むことができます。一方で、道路に該当しない「道路非該当」と判定された場合には、その道にしか接していない敷地は接道義務を満たさないことになり、原則として建物を建てることはできなくなります。
ただし、道路に接していない敷地であっても、建物を建てる道がまったく閉ざされるわけではありません。建築基準法第43条第2項は、接道義務の例外として、一定の基準を満たす道に接する敷地について特定行政庁が認定する第1号の認定と、敷地の周囲に広い空地があるなど安全上支障がない場合に建築審査会の同意を得て特定行政庁が許可する第2号の許可という、二つの仕組みを設けています。

第1号の認定は、2018年（平成30年）の法改正で設けられた比較的新しい制度で、幅員4m以上の道など国土交通省令の基準を満たす道に接する一定の住宅などについて、建築審査会の同意を経ずに認定を受けられるようにしたものです。第2号の許可は、それ以前から「43条ただし書許可」として運用されてきた制度を引き継いだもので、個別の事情に応じて審査されることから、手続きには相応の時間がかかります。

位置指定道路とは

位置指定道路とは、建築基準法第42条第1項第5号に定める道路であり、その内容は次のように規定されています。

土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの

（建築基準法第42項第1項第5号）

かみ砕いていえば、公共事業によってつくられる道路ではなく、土地の所有者や開発事業者などが自ら費用を負担してつくる私道について、一定の基準を満たしていることを特定行政庁に確認してもらい、建築基準法上の道路として認めてもらう仕組みです。典型的なのは、間口が狭く奥行きの長い土地や、まとまった広さの土地を複数の区画に分けて分譲する場合で、奥にある区画にも建物を建てられるよう、敷地の中に新たな道路を通す場面で用いられています。

位置指定を受けた道路は、建築基準法上は公道と同じように道路として扱われますが、所有権はあくまでも私人にあり、道路の維持管理も所有者が担うことになります。そのため、舗装の補修や側溝の清掃にかかる費用の負担、水道管やガス管を引き込む際の掘削の承諾など、道路を共有する住民の間で取り決めておくべき事柄も少なくありません。分譲地として売り出す場合には、購入者がこうした点を理解したうえで契約できるよう、管理の方法を明確にしておくことが求められます。

また、いったん位置指定を受けた道路は、建築基準法上の道路として沿道の土地の接道を支えることになるため、所有者が勝手に廃止したり、道路の上に建物や塀を設けたりすることはできません。道路を廃止したり変更したりするには、改めて特定行政庁の手続きが必要となり、沿道の土地の接道に影響が出る場合には認められないこともあります。位置指定は、土地の使い方を長期にわたって拘束する重い手続きであることを、計画の段階から意識しておきましょう。

位置指定の基準

位置指定道路として認められるためには、幅員4m以上であることに加えて、建築基準法施行令に定める次の基準を満たすことが求められます。

これらの基準は、いずれも消防車や救急車が支障なく通行でき、災害時に住民が安全に避難できる道路を確保するためのものです。たとえば、行き止まりの道路の延長に制限があるのは、消防車が奥まで入った後に方向転換できず、消火活動や救助に支障が出ることを防ぐためであり、交差点の隅切りは、車が曲がる際の見通しと通行のしやすさを確保するためのものです。

実務の上で頭を悩ませるのが、行き止まりの道路の扱いです。分譲する区画を少しでも多く確保したいという事業者の思惑と、延長35mの制限や転回広場の設置といった基準とがぶつかりやすく、道路の配置や区画割りを何度も見直すことになるケースは珍しくありません。区画割りの計画を固める前に、どのような道路の配置であれば基準を満たせるのかを、早い段階で検討しておくのが賢明です。

さらに、政令で定める基準は全国共通の最低限のものであり、地方公共団体は、その地方の気候や風土、土地の状況などに応じて、条例で区域を限って異なる基準を定めることが認められています。そのため、舗装の構造や側溝の仕様、隅切りの大きさ、行き止まり道路の扱いなどについて、自治体ごとに独自の基準を設けているところも多く、同じ計画でも、ある市では認められ、隣の市では認められないということが実際に起こり得ます。

申請の流れと注意点

道路位置指定の手続きは、自治体によって細部は異なるものの、おおむね特定行政庁との事前協議、道路の築造工事、完了検査、指定と公告という流れで進みます。多くの自治体では、本申請の前に事前協議を行うことが求められており、この段階で道路の配置や構造、排水計画などについて担当者と詳細な打合せを重ね、基準に適合する計画を固めていくことになります。

申請にあたっては、申請書のほか、位置図や道路の平面図、縦断図、横断図、求積図、排水計画図などの図面、土地の登記事項証明書や公図、道路となる土地の所有者や、道路に接する土地の権利者からの承諾書など、多くの書類をそろえることが求められます。特に承諾書は、関係する権利者が多い場合や、相続が発生していて所有者が複数に分かれている場合などには、取りまとめに相当な時間を要することがあり、手続き全体の日程を左右する要因になりがちです。

また、道路をつくるための土地の造成が一定の規模を超える場合には、都市計画法に基づく開発許可が必要となることもあり、その場合には位置指定ではなく開発許可の手続きの中で道路を整備することになります。どちらの手続きが必要になるかは、土地の面積や区域、造成の内容によって変わるため、計画の初期段階で特定行政庁や開発担当の窓口に確認しておけば、手続きの選択を誤る心配がなくなります。

このように、道路位置指定は、基準の細かさ、地域ごとの運用の違い、関係者の承諾の取りまとめ、開発許可との関係など、考慮すべき要素が多い手続きです。申請を検討する際には、管轄する特定行政庁の窓口に早めに相談し、事前協議を十分に重ねたうえで計画を進めていくことが、結果として最短で指定を受けるための道筋となります。

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