大阪民泊開業ガイド│民泊の種類と手続方法【格安申請代行あり】

大阪府及び大阪市では、2025年の大阪万博開催、2030年からの統合型リゾート施設（IR）の開業を見据え、民泊事業に注力しています。弊所においても、大阪府内の民泊に関する申請は、お問い合わせの多いコンテンツのひとつとなっています。

ひとことで「民泊」とはいっても、簡易宿所、特区民泊及び住宅宿泊事業の3タイプが混在しており、民泊事業をはじめようとする際は、事業規模や地域性によって選択し、それぞれの形態に応じた手続きを行う必要があります。幸いなことに、大阪府及び大阪市では、この3タイプのすべてから事業形態を選択することができます。

一見すると手軽な事業であるかのように錯覚されがちな民泊事業ですが、事業計画を甘く見積もると、宿泊客や周辺住民との間でトラブルを生じるケースも多いため、営業をはじめる際は十分な準備が必要です。

そこで本稿では、これから大阪府又は大阪市において民泊事業をはじめようと検討する皆さまに向けて、3タイプある民泊の比較を行いつつ、それぞれの事業形態ごとに必要となる基礎知識について、さっくりと分かりやすく解説していきたいと思います。

民泊とは

旅館業法では、宿泊料を受けて人を宿泊させる営業を旅館業として定義しています。人を宿泊させることが旅館業の該当要件であることから、生活の本拠を置くアパートや間借り部屋を賃貸する行為は旅館業には該当しません。また、寝具を提供しない場合や、宿泊料を徴収しない場合も旅館業には該当しないことになります。

これに対して民泊とは、一般的に「自宅の一部や空き別荘、マンションの空室などを活用して宿泊サービスを提供するもの」とされています。さらにひとくくりに民泊とはいっても、実務上は以下の3タイプが混在しており、それぞれの形態に応じた手続きを行う必要があります。

事業形態	手続き	難易度
簡易宿所	許可	高
特区民泊	認定	中
住宅宿泊事業	届出	低

上記のうち、純粋に旅館業法の適用を受ける旅館業は簡易宿所のみであり、特区民泊及び住宅宿泊事業については、旅館業の規定の大部分が適用除外とされています。

宿泊の定義

旅館業法では、寝台（ベッド）、敷布団、掛け布団、毛布、敷布又はシーツ、枕、カバー（包布等）、寝衣（浴衣を含む）等の「寝具」を提供して施設を利用させる行為を指します。したがって、単に明け方まで客を滞在させる行為は宿泊には該当しないことになります。

ただし、この解釈については、逆説的に「寝具を提供しなければ宿泊には該当しない」とも受け取ることができるため、議論の対象となる場合があります。（例：インターネットカフェの個室、スーパー銭湯のざこ寝スペース等）

このようなケースでは、上手く「宿泊」に該当しないよう工夫していることがほとんどなので、類似する形態でご不安な点があれば、所轄の保健所や民泊に詳しい行政書士に相談することをお薦めしておきます。

インターネットカフェ開業ガイド│必要な手続きと注意点について

民泊事業の違い

冒頭でお伝えしたとおり、民泊といわれる事業には3タイプありますが、近畿圏では、大阪府、大阪市、八尾市及び寝屋川市が国家戦略特区の区域として認定されているため、大阪府（一部除く）及び大阪市では、この3タイプの民泊がすべて選択肢になります。

事業形態	概要	営業日	最低床面積	特徴
簡易宿所	多数人で共用する構造及び設備を有するもの	宿泊日数と年間営業日数が無制限	3.3㎡/人以上	住居専用地域での営業が不可
特区民泊	外国人の滞在ニーズに対応したもの	宿泊日数が最低2泊3日以上	1居室原則25㎡以上	運営可能地域が限定
住宅宿泊事業	住宅に人を宿泊させるもの	年間180日以内に限り営業可能	3.3㎡/人以上	住居専用地域での営業が可

それぞれの特色とおもな違いは上記のとおりですが、それぞれで大きく異なる点は、やはり営業可能日数ではないかと思います。ガッツリ旅館並みの事業として経営を検討するのであれば、手続きは難しいものの営業日数に制限の無い「簡易宿所」を、年間に使用しない期間が半分以上あるセカンドハウスを有効活用したいと希望するのであれば、手続きが比較的容易な「住宅宿泊事業」を、といった具合に、民泊事業をはじめようとする際は、事業計画や施設の規模によって選択するようにしてください。

簡易宿所営業

旅館業法では、宿泊料を受けて人を宿泊させる営業を旅館業として定義していますが、このうち簡易宿所営業とは、宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、下宿営業以外のものをいいます。分かりやすく言えば、「ペンション」や「ゲストハウス」等がこれに該当します。

3タイプある民宿事業の中では、最も自由度の高い事業形態ですが、その分施設の構造や設備の基準が厳しく、許可を受けるためには、それなりに大変な手続きを強いられることになります。

弊所が携わった事案のうちでは、融資を受ける際の条件として、「特区民泊ではなく旅館業の営業許可を取得するように」と告げられたというケースがあり、このことからも、最も信用度が高い事業形態ということが分かります。

大阪市における簡易宿所営業許可申請について

特区民泊

外国人旅客の滞在に適した施設として要件を満たすものにおいて外国人旅客の滞在に必要な役務を提供する事業を国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業（特区民泊）といいます。

特区民泊は、「特区」に認定された自治体においてのみ実施することができますが、現在のところ、全国8自治体が「特区」として認定を受けています。

大阪府は、特区民泊の先進地域であり、府をはじめ、大阪市、八尾市及び寝屋川市の4自治体が「特区」に認定されていますが、特に大阪市は全国的に見てもズバ抜けた認定件数を誇ります。

3つある民泊事業中、ちょうど中間の「良いとこどり」をした事業形態であり、弊所においてもお薦めしている事業ですが、この件数の中、同業他社とどのような差別化を図っていくのかが、運営の鍵になることは間違いありません。

また、大阪府下ではどこでも特区民泊を実施することができるかと言えばそうでもなく、各市町村の意見が尊重された結果、以下の4区分ごとに、特区民泊の実施地域がそれぞれ規制されています。

実施地域の区分	市町村名	備考
独自に実施	大阪市、八尾市、寝屋川市	―
市街化区域のうち工業専用地域を除く全地域で実施	守口市、泉佐野市、松原市、大東市、柏原市、能勢町、忠岡町	諸法令による制限を受ける場合がある
市街化区域のうちホテル・旅館　　　　の建築が可能な地域（第1種住　　　　居地域にあっては床面積3,000　　　　㎡以下）において実施	岸和田市、池田市、泉大津市、貝塚市、茨木市、富田林市、河内長野市、和泉市、箕面市、羽曳野市、門真市、摂津市、高石市、藤井寺市、泉南市、四條畷市、大阪狭山市、阪南市、島本町、豊能町、熊取町、田尻町、岬町、太子町、河南町、千早赤阪村	住居専用地域、第1種住居地域（床面積3000㎡超）、工業地域では実施不可 諸法令及び都市計画による制限を受ける場合がある
現時点で実施しない	高槻市、枚方市、交野市、豊中市、吹田市、東大阪市、堺市	―

なお、特区民泊は外国人旅客の滞在に適した施設を一定期間以上使用させる事業と規定してはいますが、対象施設については外国人だけではなく、日本人でも利用することができます。

大阪における特区民泊の認定（許可）申請について│国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業開業ガイド

住宅宿泊事業

住宅宿泊事業とは、旅館業の営業者以外の者が、宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊させる日数（毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までの期間において人を宿泊させた日数）が1年間で180日を超えないもののことをいいます。

営業主体が「旅館業の営業者以外の者」とされているため、住宅宿泊事業は旅館業に当たらず、ホテルや旅館に要求される建築基準法上の厳格な構造設備基準をクリアする必要はありません。

3つある民泊事業の中では、最も簡易な手続きではじめることができる事業形態ですが、180日限定という点がネックになります。年間に使用しない期間が半分以上あるセカンドハウスを有効活用したい場合や、特区民泊を実施することができない地域以外では、弊所では特区民泊をお薦めしています。

許可不要の民泊をはじめよう│住宅宿泊事業を営む旨の届出について

住民に対する説明

どの事業形態においても、住民に対する説明を実施しなければならない可能性があります。そしてお察しのとおり、この工程が手続きの中で最も大変な作業となります。

地域性にもよりますが、昨今は住民に対する説明が難化傾向にあることは間違いないようで、弊所にもそれなりの苦労経験があります。

ただし、100%丸受けすることはできませんが、弊所において住民に対する説明をサポートすることは可能ですので、お困りの際はどうぞご遠慮なくお声掛けください。

手続方法について

大阪府においては、いずれの民泊事業についても、原則として申請先（届出先）は都道府県の担当窓口となります。ただし、保健所設置市にあっては、保健所の担当窓口が申請先（届出先）になります。

保健所	所在地	連絡先
大阪市保健所（外部サイト）	〒545-0051 大阪市阿倍野区旭町1-2-7-1000 あべのメディックス 10F	TEL：06-6647-0641 FAX：06-6647-0803
堺市保健所（外部サイト）	〒590-0078 堺市堺区南瓦町3-1（市役所内）	TEL：072-222-9933 FAX：072-222-9876
東大阪市保健所（外部サイト）	〒578-0941 東大阪市岩田町4-3-22-300	TEL：072-960-3800 FAX：072-960-3806
高槻市保健所(外部サイト)	〒569-0052 高槻市城東町5-7	TEL：072-661-9333 FAX：072-661-1800
豊中市保健所（外部サイト）	〒561-0881 豊中市中桜塚4-11-1	TEL：06-6152-7307 FAX：06-6152-7328
枚方市保健所（外部サイト）	〒573-0027 枚方市大垣内町2-2-2	TEL：072-807-7623 FAX：072-845-0685
八尾市保健所（外部サイト）	〒581-0006 八尾市清水町1-2-5	TEL：072-994-0661 FAX：072-922-4965
寝屋川市保健所（外部サイト）	〒572-0838 寝屋川市八坂町28-3	TEL：072-829-7771 FAX：072-838-1152
吹田市保健所（外部サイト）	〒564-0072 吹田市出口町19-3	TEL︰06-6339-2225 FAX：06-6339-2058

民泊開業サポート

弊所では、大阪府を中心に、すべての形態の民泊事業に関する手続きの代行を承（うけたまわ）っております。面倒な書類の作成から、関連機関との調整並びに申請、住民説明会のサポート及び立入調査の同行に至るまで、しっかりまるっとフルサポートいたします。ご希望により、家主不在型の民泊に必要となる住宅宿泊事業者をご紹介することも可能です。

また、弊所は「話しの分かる行政書士事務所」として、さまざまな事情をくんだ上での柔軟な対応を心がけています。「サイトを見た」とお伝えいただければ、大阪府限定の格安料金を提示する準備もあります。ハッキリ言えば見積もりサイトには負けません。住宅宿泊管理会社様との提携もしくは顧問契約にも対応しています。民泊開業における手続きでお困りの際は、弊所までどうぞお気軽にご相談ください。