大阪における特区民泊の認定（許可）申請について│国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業開業ガイド

国家戦略特別区域法に基づく旅館業法の特例、いわゆる「特区民泊」（国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業）とは、外国人旅客の滞在に適した施設を賃貸借契約及びこれに付随する契約に基づき一定期間以上使用させるとともに、施設の使用方法に関する外国語を用いた案内その他の外国人旅客の滞在に必要な役務を提供する事業として政令で定める要件に該当する事業とされています。

近畿圏では、大阪府、大阪市、八尾市及び寝屋川市が国家戦略特区の区域として指定されており、この制度による取組みが実施されています。コロナ禍では需要も供給も落ち込んだ事業形態ですが、最近は弊所においてもお問い合わせの多いコンテンツのひとつとなっています。

他方、手軽な事業であるかのように錯覚されがちな民泊事業ですが、事業計画を甘く見積もると、宿泊客や周辺住民との間でトラブルを生じるケースも多いため、営業をはじめる際は十分な準備が必要です。

そこで本稿では、これから大阪府および大阪市において民泊事業をはじめようと検討する皆さまに向けて、「民泊」として取り扱われる事業のうち、比較的参入しやすいとされている「特区民泊」に関する基礎知識について分かりやすく解説していきたいと思います。

民泊とは

旅館業法では、宿泊料を受けて人を宿泊させる営業を旅館業として定義しています。人を宿泊させることが旅館業の構成要件であることから、生活の本拠を置くアパートや間借り部屋を賃貸する行為は旅館業には該当しません。また、寝具を提供しない場合や、宿泊料を徴収しない場合も旅館業には該当しないことになります。

これに対して民泊とは、一般的な認識において「自宅の一部や空き別荘、マンションの空室などを活用して宿泊サービスを提供するもの」とされています。さらにひとくくりに民泊とはいっても、実務上は以下の3タイプが混在しており、それぞれの形態に応じた手続きを行う必要があります。

事業形態	手続き	難易度
簡易宿所	許可	高
特区民泊	認定	中
住宅宿泊事業	届出	低

上記のうち旅館業法の適用を受ける旅館業は簡易宿所のみであり、特区民泊及び住宅宿泊事業については旅館業とはされていません。

特区民泊

外国人旅客の滞在に適した施設を賃貸借契約及びこれに付随する契約に基づき一定期間以上使用させるとともに施設の使用方法に関する外国語を用いた案内その他の外国人旅客の滞在に必要な役務を提供する事業として政令で定める要件に該当する事業aを国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業（以下、特区民泊）といいます。

上記は旅館業法にある規定ですが、この定めにより、以下の条件にすべて該当する事業については特例が適用され、旅館業という枠から外れた民泊事業として運営することができるようになります。

なお、特区民泊は外国人旅客の滞在に適した施設を一定期間以上使用させる事業と規定してはいますが、対象施設については外国人だけではなく、日本人でも利用することができます。

他の民泊事業との違い

前述したように民泊といわれる事業は3タイプありますが、おもな違いは以下のとおりです。その規模や地域性によって選択し、それぞれの形態に応じた手続きを行う必要があります。

事業形態	概要	営業日	最低床面積	特徴
簡易宿所	多数人で共用する構造及び設備を有するもの	宿泊日数と年間営業日数が無制限	3.3㎡/人以上	住居専用地域での営業が不可
特区民泊	外国人の滞在ニーズに対応したもの	宿泊日数が最低2泊3日以上	1居室原則25㎡以上	運営可能地域が限定
住宅宿泊事業	住宅に人を宿泊させるもの	年間180日以内に限り営業可能	3.3㎡/人以上	住居専用地域での営業が可

住宅宿泊事業との相違点

特に混同されがちな「住宅宿泊事業」との相違点は以下のとおりです。

	特区民泊	住宅宿泊事業
根拠法	国家戦略特別区域法	住宅宿泊事業法
最低宿泊日数	2泊3日以上	なし
営業日数制限	なし	年間180日まで
立地	「旅館・ホテル」の建築可能な用途地域	「旅館・ホテル」の建築可能な用途地域
曜日制限	なし	小・中学校敷地周囲100m以内では、月曜日正午から金曜日正午まで実施不可（家主不在型の場合）
手続き	認定申請	届出
玄関帳場	不要	不要
消防法令	宿泊所と同等の基準	宿泊所と同等の基準
廃棄物の処理	事業系ごみ	事業系ごみ
対面説明	必要	必要
緊急時体制	必要	必要
近隣住民周知	必要	必要

大阪における特区民泊の特色

令和5年6月末時点における特区民泊の件数は以下のとおりです。ご覧のとおり大阪は民泊の先進地域であり、特に大阪市においては全国的にもズバ抜けた認定件数を誇ります。

大阪府下における特区民泊の実施地域については、各市町村の意見が尊重された結果、以下の4区分に分かれています。

実施地域の区分	市町村名	備考
独自に実施	大阪市、八尾市、寝屋川市	―
市街化区域のうち工業専用地域を除く全地域で実施	守口市、泉佐野市、松原市、大東市、柏原市、能勢町、忠岡町	諸法令による制限を受ける場合がある
市街化区域のうちホテル・旅館　　　　の建築が可能な地域（第1種住　　　　居地域にあっては床面積3,000　　　　㎡以下）において実施	岸和田市、池田市、泉大津市、貝塚市、茨木市、富田林市、河内長野市、和泉市、箕面市、羽曳野市、門真市、摂津市、高石市、藤井寺市、泉南市、四條畷市、大阪狭山市、阪南市、島本町、豊能町、熊取町、田尻町、岬町、太子町、河南町、千早赤阪村	住居専用地域、第1種住居地域（床面積3000㎡超）、工業地域では実施不可 諸法令及び都市計画による制限を受ける場合がある
現時点で実施しない	高槻市、枚方市、交野市、豊中市、吹田市、東大阪市、堺市	―

特定認定

特区民泊事業を行おうとする者は、その事業が特区民泊としての要件に該当している旨の都道府県知事（保健所設置市にあっては市長）の認定（特定認定）を受けることができます。この特定認定を受けた認定事業者が行う認定事業については、旅館業法の規定からは適用を除外されます。

特定認定を受けようとする者は、以下の事項を記載した申請書を都道府県知事等に提出することにより申請を行います。

認定申請に必要となる書類

特区民泊における賃貸借契約書について

特定認定の要件

特定認定を受けるためには、以下の要件をすべて満たす必要があります。

大阪市における特区民泊の特定認定の基準について

構造設備基準

施設の各居室は、以下の基準にすべて適合するものであることが求められています。

住民に対する説明

特定認定の申請前には、以下の範囲に該当する施設の周辺地域の住民に対し、施設が特区民泊の用に供されるものであることについて、適切な説明が行われていることが要件とされています。

都道府県知事は、施設の周辺の土地利用の状況を勘案し、この住民の範囲を別に定めることができるほか、区域内の市町村（保健所設置市を除く）の長が施設の周辺の土地利用の状況を勘案し別の定めによるべき旨の申出をした場合には、申出に基づき、その市町村の区域について、住民の範囲を別に定めることができます。

説明の内容

説明方法については特に指定されておらず、説明会の開催、個々の住民を訪問しての説明及び文書による説明などを含みますが、トラブル防止の観点から説明会や戸別訪問による説明が望ましいものとされています。

施設の周辺地域の住民に対する説明は、認定申請までに完了し、申請時の添付書類には事前説明の日時、対象範囲、方法等実施状況を記載するとともに、対象範囲が記載できない場合は地図等の添付により対象範囲を明示します。

特区民泊認定申請における住民説明会について

変更認定及び変更の届出

認定事業者は、特定認定の申請事項を変更しようとするときは、後述する軽微な変更であるときを除き、都道府県知事の認定を受ける必要があります。

変更の認定を受けようとする認定事業者は、あらかじめ、以下の事項を記載した申請書に変更に係る書類を添付して都道府県知事等に提出することにより申請を行います。

また、実際に（後述する軽微な変更を含む）変更をしたときは、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出るものとされています。

軽微な変更

以下の事項についての変更は、軽微な変更に当たるものとして変更認定は不要となりますが、変更の日から10日以内に、変更届出書に変更に係る書類を添付して都道府県知事等に提出する必要があります。

変更の内容	届出書の記載事項
1.施設の名称又は所在地の変更（地域の名称の変更又は地番の変更に伴う変更に限る） 2.認定事業者の電話番号その他の連絡先の変更 3.施設のホームページアドレスの変更	①氏名又は名称及び住所並びに法人にあっては代表者の氏名 ②特定認定の年月日 ③変更の内容 ④変更の理由 ⑤変更の年月日

廃止の届出

認定事業者は、認定事業を廃止したときは、その日から10日以内に、以下の事項を記載した届出書を都道府県知事等に提出する必要があります。

特区民泊事業認定申請サポート

弊所では、大阪市、八尾市、寝屋川市を含む大阪府を中心に国家戦略特区全域にわたり、特区民泊事業認定申請手続きの代行を承（うけたまわ）っております。面倒な書類の作成から、関連機関との調整並びに申請、住民説明会のサポート及び立入調査の同行に至るまで、しっかりとフルサポートいたします。下記は市場価格を反映して設定した報酬額ですが、弊所は「話しの分かる行政書士事務所」として、さまざまな事情をくんだ上での柔軟な対応を心がけています。「サイトを見た」とお伝えいただければ、さらなる格安料金を提示する準備もあります。ハッキリ言えば見積もりサイトには負けません。住宅宿泊管理会社様との提携もしくは顧問契約にも対応しています。特区民泊事業認定申請でお困りの際は、弊所までどうぞお気軽にご相談ください。

新規認定申請	198,000円～
変更認定申請	99,000円～
変更届	55,000円～