第2種農地・第3種農地とは│農地転用が認められやすい農地区分の要件と代替性を行政書士が解説

農地を宅地や駐車場、事業用地などに転用しようとするとき、許可が下りるかどうかを大きく左右するのが「農地区分」です。農地法は、優良な農地を守りながら、市街地に近い農地や生産性の低い農地から順に転用されるよう、農地を営農条件や周辺の市街地化の状況によって五つの区分に分け、区分ごとに許可の方針を定めています。

この五つの区分のうち、転用が比較的認められやすいのが「第2種農地」と「第3種農地」です。第3種農地は原則として転用が許可され、第2種農地も周辺の他の土地で事業の目的を達成できない場合には許可されるため、転用を考える方にとっては、自分の農地がこのどちらかに当たるかどうかが最初の分かれ道となります。

もっとも、第2種農地や第3種農地の要件は、駅からの距離や宅地化の割合、道路に埋設された水道管やガス管の状況など、細かな基準によって定められており、見た目の印象だけで判断できるものではありません。第2種農地であっても、代わりになる土地がないことをきちんと説明できなければ許可は下りず、第3種農地の要件を満たしていても、市街化調整区域内の甲種農地の要件にも当てはまれば、転用は原則として認められません。

そこで本稿では、農林水産省の通知に基づく許可基準をもとに、農地区分の全体像、第3種農地と第2種農地の具体的な要件、第2種農地で問われる「代替性」の考え方と説明のポイント、そして立地基準以外に審査される一般基準までを、行政書士が詳しく解説します。

農地区分と転用許可の方針

市街化区域以外の農地を転用するには、都道府県知事又は指定市町村の長の許可が必要であり、その可否は、農地の区分に応じて判断する「立地基準」と、転用の確実性や周辺農地への影響などを判断する「一般基準」の両方によって審査されます。立地基準で用いられる農地区分と、それぞれの許可の方針は次のとおりです。

区分	状況	許可の方針
農用地区域内農地	市町村が定める農業振興地域整備計画で農用地区域とされた区域内の農地	原則不許可（農用地利用計画で指定された用途に供する場合などに例外的に許可）
甲種農地	第1種農地の要件に該当する市街化調整区域内の農地のうち、高性能農業機械での営農に適した一団の農地や、面的な土地改良事業の工事完了後8年以内の農地など、特に良好な営農条件を備えている農地	原則不許可（土地収用法の告示に係る事業の場合などに例外的に許可。第1種農地よりさらに限定）
第1種農地	おおむね10ヘクタール以上の一団の農地、土地改良事業の施行区域内の農地など、良好な営農条件を備えている農地	原則不許可（農業用施設や公益性の高い事業などの場合に例外的に許可）
第2種農地	第3種農地の区域に近接する区域その他市街地化が見込まれる区域内の農地、又は他の区分に該当しない小集団の生産性の低い農地	周辺の他の土地で事業の目的を達成できない場合などに許可
第3種農地	市街地の区域内又は市街地化の傾向が著しい区域内にある農地	原則許可

表の上にある区分ほど農業上の重要性が高く、転用は厳しく制限されています。農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地の転用は原則として許可されず、農業用施設の建設や、土地収用法の対象となる公益性の高い事業、一時的な利用などの例外にあたる場合に限って許可される余地があるにとどまります。

これに対して、第2種農地と第3種農地は、すでに市街地化が進んでいるか、近い将来の市街地化が見込まれる区域にあり、農業上の利用を確保する必要性が相対的に低いことから、転用が認められやすい区分とされています。農地法が、優良な農地が虫食い状態に失われることを避けるため、市街地に近い農地や生産性の低い農地から順に転用が進むよう誘導していることの表れといえるでしょう。

なお、農地区分の判断は、許可権者や農業委員会が個別の申請ごとに行うものであり、地図に区分があらかじめ塗り分けられているわけではありません。転用を考えている農地がどの区分にあたるかは、農業委員会の事前相談で確認するとともに、第2種農地や第3種農地にあたることを申請者の側で資料をそろえて示すことが求められる場合も多いため、要件を正しく理解しておくことが重要です。

第3種農地の要件

第3種農地とは、農用地区域外の農地のうち、市街地の区域内又は市街地化の傾向が著しい区域内にある農地で、農地法施行令第7条などに定める次のいずれかの区域内にあるものをいいます。

番号	概要	内容
①	公共施設や公益的施設の整備状況が一定の程度に達している区域	水管、下水道管又はガス管のうち2種類以上が埋設されている道路（幅員4m以上の道など）の沿道の区域で、容易にこれらの施設の便益を受けることができ、かつ、申請地からおおむね500m以内に2以上の教育施設、医療施設その他の公共施設又は公益的施設があること
		申請地からおおむね300m以内に、次のいずれかの施設があること ・鉄道の駅、軌道の停車場又は船舶の発着場 ・高速自動車国道などの自動車専用道路の出入口（IC） ・都道府県庁、市役所、区役所又は町村役場（これらの支所を含む） ・バスターミナルなど、これらに類する施設
②	宅地化の状況が一定の程度に達している区域	住宅や事業用の施設、公共施設や公益的施設が連たんしていること
		街区（道路や鉄道、河川、水路などの恒久的な施設で区画された地域）の面積に占める宅地の面積の割合が40%を超えていること
		都市計画法の用途地域が定められていること（農業上の土地利用との調整が調ったものに限る）
③	土地区画整理事業の施行に係る区域	−

第3種農地は、すでに市街地として整備が進んでいる区域にある農地であり、農業上の利用を確保する必要性が低いことから、転用は原則として許可されます。

第2種農地のように、周辺の他の土地を使えないかという代替性を問われることもないため、転用を考える方にとっては最も有利な区分といえるでしょう。

注意したいのは、各要件に細かな条件が付いている点です。水道管やガス管の要件は、幅員4m以上の道路などに埋設されていることが前提で、農業用の道路は含まれません。用途地域の要件も、用途地域が定められていれば無条件に当てはまるわけではなく、農業上の土地利用との調整が調ったものに限られます。駅や役場からの距離も、地図上の直線距離で測るのが一般的ですが、どの地点を起点とするかなどの運用は許可権者によって異なることがあるため、事前に確認しておくことが欠かせません。

申請地が第3種農地にあたるかどうかは、申請者の側で、配管の埋設状況を水道局やガス会社に確認したり、周辺の公共施設の位置を地図に落とし込んだり、街区の宅地面積の割合を計算したりして示すことが求められる場合も少なくありません。第3種農地の要件を満たしていると考えられる場合でも、その根拠を資料で裏付けておくことが、審査をスムーズに進めるためのポイントとなります。

第2種農地の要件

第2種農地とは、農用地区域外の農地のうち、第3種農地の区域に近接する区域その他市街地化が見込まれる区域内にある農地で、農地法施行令第8条などに定める次のいずれかの区域内にあるものをいいます。

番号	概要	内容
①	公共施設や公益的施設の整備状況からみて、第3種農地の区域となることが見込まれる区域	相当数の街区を形成している区域
		鉄道の駅、軌道の停車場又は船舶の発着場、都道府県庁、市役所、区役所又は町村役場（支所を含む）、バスターミナルなどの周囲おおむね500m以内の区域
②	宅地化の状況からみて、第3種農地の区域となることが見込まれる区域	住宅などの施設が連たんしている区域に近接する区域内にある農地の区域で、その規模がおおむね10ヘクタール未満であるもの
③	その他の農地	農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地、上記①②の第2種農地及び第3種農地のいずれの要件にも該当しない農地（中山間地域などにある、農業公共投資の対象となっていない小集団の生産性の低い農地など）

①の500mの範囲には、少し特殊なルールがあります。駅や役場などを中心とする半径500メートルの円の中で、宅地の面積の割合が40%を超えている場合には、その割合が40%となるところまで半径を延ばすことができ、最大で1kmまで範囲が広がります。市街地の広がり具合に応じて第2種農地の範囲を調整する仕組みであり、駅の周辺がすでに宅地で埋まっている地域では、500mより外側の農地でも第2種農地にあたる可能性があるわけです。

また、第3種農地の300m要件には含まれていた高速道路のインターチェンジは、第2種農地の500m要件には含まれていない点にも注意が必要です。インターチェンジの近くにある農地は、300m以内であれば第3種農地の要件にあたる可能性がありますが、300mを超えると、インターチェンジとの距離だけを理由に第2種農地とされることはありません。

③の「その他の農地」は、他のどの区分にも当てはまらない農地を受け止める区分です。たとえば、山あいに点在する小規模な農地で、10ヘクタール以上のまとまりもなく、土地改良事業の対象にもなっていないようなものは、市街地からどれだけ離れていても、第1種農地の要件にあたらない限り、第2種農地として扱われることになります。

複数の区分に該当する場合

一つの農地が、複数の区分の要件を同時に満たすこともあります。たとえば、10ヘクタール以上の一団の農地の端にある農地が、駅から300m以内にあるような場合です。このような場合、農地法第4条第6項第1号ロの括弧書により、第1種農地の要件に該当する農地であっても、第3種農地や第2種農地の要件に該当するものは、第3種農地又は第2種農地として区分されます。

ただし、市街化調整区域内の甲種農地については、この扱いが及びません。甲種農地の要件を満たす農地は、第3種農地や第2種農地の要件を同時に満たしていても、甲種農地として区分されるため、駅の近くにあるからといって転用が認められやすくなるわけではありません。市街化を抑制すべき市街化調整区域のなかで、特に良好な営農条件を備えている農地を確実に守るための仕組みといえるでしょう。

また、農用地区域内の農地は、そもそも第1種農地から第3種農地までの区分の外にあり、駅の近くにあっても宅地化が進んだ区域にあっても、農用地区域内農地として扱われます。この場合、転用するには、農用地区域からの除外、いわゆる農振除外の手続きを先に経ることが必要です。

このように、農地区分は「より転用しやすい区分が優先される」という原則と、「甲種農地と農用地区域内農地はその原則の例外となる」という仕組みの組み合わせで決まります。転用したい農地が市街化調整区域にある場合や、農業振興地域の中にある場合は、まず甲種農地や農用地区域内農地にあたらないかを確認してから、第2種農地や第3種農地の要件を検討するという順番で整理していくとよいでしょう。

第2種農地の代替性

第2種農地の転用で最も重要になるのが、「代替性」の有無です。許可基準では、申請に係る農地に代えて周辺の他の土地を使うことにより、申請に係る事業の目的を達成することができると認められる場合には、第2種農地の転用は原則として許可できないとされています。

代替性の有無は、二つの観点から判断されます。一つは、事業の目的や面積、立地場所などを勘案して、申請地の周辺に、その事業の目的を達成できる農地以外の土地や第3種農地があるかどうかです。もう一つは、そうした土地があったとしても、申請者がその土地を実際に事業に使うことができるかどうかであり、所有者が売却や賃貸に応じない場合や、面積や形状が事業に適さない場合などは、代わりの土地として扱われないことになります。

農地の転用を厳しく制限しているのは、農業の基盤である農地を守るためです。そのため、行政の基本的な立場は「代わりになる土地があるなら、わざわざ農地を使う必要はない」というものであり、申請者は、周辺の土地を検討したうえで、なぜその農地でなければならないのかを説明することが求められます。代替性がないことを説明できなければ、第2種農地であっても許可は下りません。

もっとも、第2種農地では、代替性がある場合でも例外的に許可される場合があります。土地収用法の告示に係る事業のほか、農業用施設や農畜産物の処理加工・販売施設、集落に接続して設置される住宅など地域の農業の振興に資する施設、市街地に設置することが困難な施設、公益性が高い事業、地域の農業の振興に関する地方公共団体の計画に従って行われる事業などがこれにあたります。

代替性を説明するためのポイント

代替性がないことを説明する際に中心となるのが、候補地の検討経過を整理した書類です。自治体によって名称や様式は異なりますが、申請地の周辺で事業に使えそうな土地を一覧にし、それぞれについて、所在地や面積、地目、所有者の意向、事業に使えない理由などを記載していきます。周辺の宅地や雑種地、第3種農地を具体的に検討したうえで、いずれも使えない理由を客観的に示すことが重要です。

あわせて、申請地でなければならない理由も、事業計画書や理由書の中で具体的に説明します。たとえば、既存の事業所や住宅に隣接していて一体的に利用する必要があること、事業に必要な面積や接道条件を満たす土地が周辺にないこと、事業の性質上その場所でなければならないことなどが考えられます。単に「この土地を持っているから」「この土地が安いから」という理由だけでは、代替性がないことの説明としては不十分とされるのが一般的です。

申請する面積が事業の目的からみて適正であることも、あわせて説明しておく必要があります。必要以上に広い面積を転用しようとすると、一般基準の面積の適正性の観点から問題とされるだけでなく、代替性の判断にも影響しかねません。建物や駐車場、通路などの配置を示した土地利用計画図をもとに、なぜその面積が必要なのかを数字で示しておくと、審査する側の理解を得やすくなります。

代替性の説明は、許可権者や農業委員会がどの程度の検討を求めるかによって、必要な資料の量や深さが変わります。事前相談の段階で、どの範囲の土地を、どの程度まで検討すればよいかを担当者に確認したうえで、資料の作成に取りかかることが、手戻りを防ぐための近道です。

あわせて審査される一般基準

第2種農地や第3種農地にあたり、立地基準を満たしたとしても、それだけで許可が下りるわけではありません。農地法は、立地基準とは別に一般基準を定めており、次のような場合には、立地基準に適合していても許可することができないとされています。

このうち実務上つまずきやすいのが、資力及び信用の証明と、他法令の許可の見込みです。資力及び信用については、事業の規模にかかわらず、残高証明書や融資証明書など客観的な書面で裏付けることが求められます。市街化調整区域の農地であれば、都市計画法の開発許可や建築許可の見込みがあることも審査の前提となるため、農地法の申請と並行して、開発担当部署との協議を進めておく必要があります。

周辺の農地への影響も、見落とされがちなポイントです。転用によって、隣接する農地の日照や通風が悪くなったり、雨水が農業用水路に流れ込んだり、集団的に存在する農地が分断されたりするおそれがある場合は、許可が下りないことがあります。排水計画や被害防除の措置を具体的に示すことで、こうした懸念を事前に解消しておくことが大切です。

なお、市街化調整区域の農地の転用にあたっては、令和5年の法改正で導入された地域計画との関係も確認しておく必要があります。地域計画の区域内にある農地を転用する場合は、許可申請までに地域計画の変更が必要になることがあるため、農業委員会での事前相談の段階で、あわせて確認しておくとよいでしょう。

まとめ

農地区分のうち、第3種農地は市街地の区域内又は市街地化の傾向が著しい区域内にある農地で、転用は原則として許可されます。第2種農地は市街地化が見込まれる区域内の農地や、他の区分にあたらない小集団の生産性の低い農地で、周辺の他の土地では事業の目的を達成できない場合に許可されます。どちらも、駅や役場からの距離、道路に埋設された管の種類、街区の宅地の割合、用途地域の指定など、細かな要件によって区分が決まります。見た目の印象で判断せず、要件の一つ一つを資料で確かめることが出発点です。

注意したいのは、より転用しやすい区分が優先されるという原則に、例外がある点です。市街化調整区域内の甲種農地は、第2種農地や第3種農地の要件を同時に満たしていても甲種農地として区分されます。農用地区域内の農地も、駅の近くにあるかどうかにかかわらず農用地区域内農地として扱われます。転用を考える際は、まず甲種農地や農用地区域内農地にあたらないかを確認し、そのうえで第2種農地や第3種農地の要件を検討する、という順番で整理するのが確実です。

第2種農地では、代わりになる土地が周辺にないこと、つまり代替性がないことの説明が許可の可否を大きく左右します。周辺の宅地や雑種地、第3種農地を具体的に検討した経過を示し、申請地でなければならない理由と、申請する面積が事業の目的に見合っていることを、資料をもとに説明することが求められます。単に土地を持っている、価格が安いといった理由だけでは、許可を得るのは難しいでしょう。

さらに、立地基準を満たしたとしても、資力及び信用、他の法令の許可の見込み、周辺農地の営農条件への影響といった一般基準の審査も控えています。農地区分の判断は、最終的には許可権者や農業委員会が個別の申請ごとに行うものです。転用を考えている農地がある場合は、早い段階で農業委員会の事前相談を利用し、区分と必要な手続きを確認しておくことをおすすめします。