不動産特定共同事業許可│制度の概要と申請方法について

不動産は預貯金や有価証券とならぶ重要な資産であることから、投資の対象物としての機能を持ち合わせています。資産価値は1筆1棟が億を超えることも珍しいことではなく、高い収益性がある一方で、運用が失敗した際に被る損失も巨額になる可能性があります。

不動産特定共同事業とは、投資家（事業参加者）との間で契約を締結し、出資を募って不動産の運用（売買又は賃貸等）を行い、その収益を出資者に対して分配する事業をいいます。すなわち不動産特定共同事業は、不動産投資におけるリターン（収益）を維持しながら、各投資家のリスク（損失）を抑えるために編み出された事業形態であるといえます。

このようなビジネスモデルであることから、不動産特定共同事業を行おうとする者、又は不動産特定共同事業契約の締結の代理若しくは媒介をする事業を行おうとする者は、不動産特定共同事業法に基づく許可を受ける必要があります。（以下、不動産特定共同事業許可）

そこで本稿では、不動産特定共同事業法を下敷きとして、不動産特定共同事業許可を取得するために必要となる要件や手続き等について詳しく解説していきたいと思います。

不動産特定共同事業契約

不動産特定共同事業契約とは、予約を含む以下の5つの契約形態をいいます。不動産特定共同事業法第2条第3項の1号から5号に定められていることから、○号契約と呼ばれています。

1号契約	各当事者が出資を行い、その出資による共同の事業として、そのうちの一人又は数人の者にその業務の執行を委任して不動産取引を営み、不動産取引から生ずる収益の分配を行うことを約する契約	任意組合契約等
2号契約	当事者の一方が相手方の行う不動産取引のため出資を行い、相手方がその出資された財産により不動産取引を営み、不動産取引から生ずる利益の分配を行うことを約する契約	匿名組合契約等
3号契約	当事者の一方が相手方の行う不動産取引のため自らの共有に属する不動産の賃貸をし、又はその賃貸の委任をし、相手方が当該不動産により不動産取引を営み、当該不動産取引から生ずる収益の分配を行うことを約する契約	賃貸委任契約
4号契約	外国の法令に基づく契約であって、1号から3号の契約に相当するもの
5号契約	その他不動産取引から生ずる収益又は利益の分配を行うことを約する契約（外国の法令に基づく契約を含む）であって、当該不動産取引に係る事業の公正及び当該不動産取引から生ずる収益又は利益の分配を受ける者の保護を確保することが必要なものとして政令で定めるもの

該当しない契約

以下の契約形態については、契約の締結の態様、当事者の関係等を勘案して収益又は利益の分配を受ける者の保護が確保されているものとして、不動産特定共同事業契約からは除外されています。

事業区分

不動産特定共同事業法では、相当する行為を以下のように1号から4号までの類型に区分し、これらの行為を反復継続して遂行するものを不動産特定共同事業として定義しています。

１号事業	締結した不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引から生ずる収益又は利益の分配を行う行為
２号事業	不動産特定共同事業契約の締結の代理又は媒介をする行為（4号事業に該当するもの及び適格特例投資家限定事業に係るものを除く）
３号事業	特例事業者の委託を受けて当該特例事業者が当事者である不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引に係る業務を行う行為
４号事業	特例事業者が当事者である不動産特定共同事業契約の締結の代理又は媒介をする行為

小規模不動産特定共同事業

不動産特定共同事業のうち、投資家一人あたりの出資額が原則として100万円を超えず、かつ投資家からの出資総額が1億円を超えない場合は、小規模不動産特定共同事業に該当します。不動産特定共同事業は許可を受けて行う許可制ですが、小規模不動産特定共同事業は登録を受けて行う登録制を採用しています。

小規模不動産特定共同事業登録│制度の概要と申請方法について

適格特例投資家限定事業

投資家を適格特例投資家に限定して1号事業を行う場合には、適格特例投資家限定事業として届け出ることにより事業を行うことができます。

特例事業者

専ら1号事業を行うことを目的とする法人は、届出をすることにより特例事業者となることができます。1号事業を行うことのみを目的として設立された特別目的会社（SPC）が届出を行った場合がこれに該当します。

不動産特定共同事業許可

不動産特定共同事業を営もうとする者は、以下の区分に従い、国土交通大臣及び金融庁長官、又は都道府県知事に対して申請し、その許可を受ける必要があります。

区分	申請内容	許可庁
大臣許可	2以上の都道府県の区域内に事務所を設けて1号事業又は2号事業を行う場合	国土交通大臣及び金融庁長官
	2以上の都道府県の区域内に事務所を設けて1号事業又は2号事業を行う場合（現物出資型のみを取り扱う場合）	国土交通大臣
	3号事業又は4号事業を行う場合	国土交通大臣及び金融庁長官
知事許可	一の都道府県の区域内に事務所を設けて1号事業又は2号事業を行う場合	都道府県知事

許可申請の手続き

知事許可に際する申請手続きの方法は各都道府県ごとに異なるため、本稿では大臣許可を受けようとする際の手続方法を参考に記述しています。

事前面談

申請先の担当者に問い合わせた後、事前面談を実施するにあたって必要となる以下の資料を電子メールで送付します。

事前面談（対面又はビデオ通話システム）では、提出した上記資料に基づいて、申請事業者の事業内容、組織体制や想定している不動産特定共同事業等について説明し、担当者からの質疑に応答します。

事前相談

事前面談後、以下の書類を作成して電子メールで提出します。

事前相談は原則として質問票（電子メール）のやり取りで実施されます。なお、このやり取りは、原則として業務管理者候補者が担当することとされています。

許可申請

事前相談での確認完了後は、以下の必要書類を正本1部、副本4部ずつ準備して窓口に提出します。大臣許可の提出先は管轄の地方整備局になりますが、知事許可の提出先については各都道府県の窓口にお問い合わせください。

なお、大臣許可の場合、登録免許税として15万円の納付が必要になりますが、知事許可の場合に必要となる登録免許税については各都道府県の窓口にお問い合わせください。

審査

許可申請書類の提出後は許可審査が行われますが、内容の修正が必要となった場合は、再度申請窓口において修正後の書類を提出します。

許可書の発行及び交付

許可審査を通過すると許可書が発行され、手渡し又は郵送により交付されます。詳しい手続きについては各担当窓口にてご確認ください。

許可の基準

不動産特定共同事業は投資家の財産を長期間預かる事業であることから、運営にあたっては一定の信用を担保することが求められます。そのため許可を受けようとする際には、以下の適格要件、資本金要件、純資産要件、体制要件、財産的基礎要件及び人的構成要件のすべてをクリアする必要があります。

適格要件

申請者又はその役員若しくは政令使用人が申請前5年以内に不動産特定共同事業に関し不正又は著しく不当な行為をしたものである場合、又は申請者が以下の欠格事由のいずれかに該当する者である場合は、不動産特定共同事業を遂行する適格性を欠くものとして許可を受けることができません。

資産要件

長期にわたる事業の運営に備えるため、申請する法人には十分な財産的基礎を有することが求められています。具体的には、許可を受けようとする者の資本金又は出資の額が事業の種別ごとに以下の金額以上であることが必要とされています。

1号事業者	1億円（※一定の条件を満たす法人にあっては2,000万円）
2号事業者	1,000万円
3号事業者	5,000万円
4号事業者	1,000万円

なお、許可後において資本金に変更があった場合には、30日以内に変更届を提出し、仮に減資等により資本金要件を充足しなくなった場合には、許可取消しの対象になります。

純資産要件

財務の健全性を確保するという観点から、許可を受けようとする者の資産の合計額から負債の合計額を控除した額が資本金又は出資の額の100分の90に相当する額以上であることが必要とされています。

この要件は原則として直近年度の貸借対照表から判断されます。なお、許可後において純資産要件を充足しなくなった場合には、許可取消しの対象となります。

体制要件

投資家に対する勧誘、契約内容の説明等の業務の適切な遂行を担保するため、不動産特定共同事業者は、不動産特定共同事業を行う事務所ごとに、以下の要件をすべて満たす業務管理者を1名以上設置し、不動産特定共同事業の各種業務の実施に関し必要な助言、指導その他の監督管理を行わせる必要があります。

退職等の理由により業務管理者が不在となった場合には、その日から2週間以内に要件を満たす業務管理者を新たに選任して設置する必要があります。また、業務管理者について変更があった場合には、30日以内に変更届を提出する必要があります。

約款の適合性

投資家保護を図るに当たって、不動産特定共同事業契約が一定の基準に適合した適正な内容で行われることを確保するため、1号事業又は3号事業を行おうとする者で、一般投資家を対象に事業を行うことを予定している者は、不動産特定共同事業契約約款の内容が法定の基準に適合するものであることが要件とされています。

電子取引業務の体制整備

電子取引業務（いわゆるクラウドファンディング事業）を取り扱う場合には、投資家が事業に係る重要な事項についての情報を十分に得ないまま投資の意思決定を行うことのないよう、許可を受けようとする者が、電子取引業務を適確に遂行するために必要な体制が整備されているものであることが要件とされています。

財産的基礎要件

不動産特定共同事業者には経営基盤の安定が求められることから、許可を受けようとする者には、不動産特定共同事業を適確に遂行するに足りる財産的基礎を有することが必要とされています。

具体的には、直近事業年度における財産及び損益の状況が良好であり、かつ財産及び損益の状況が許可申請日を含む事業年度以降良好に推移することが見込まれることが要件とされています。

財産的基礎の審査では、直近3事業年度分の貸借対照表及び損益計算書、許可申請日を含む事業年度の収支見込み、その後の概ね3事業年度分の収支見込みについて確認が行われます。

財務状況が良好であることの一つの指標として、直近の事業年度末において当期利益を有し、かつ、金融支援（経営再建等を目的とする金利の減免、利息の支払猶予、元本の返済猶予、債権放棄等）を受けていないことが挙げられます。

人的構成要件

不動産特定共同事業者には、法令を遵守した適正な業務運営が求められることから、許可を受けようとする者には、不動産特定共同事業を公正かつ適確に遂行できる組織構成を有することが必要とされています。

また、申請法人の役員がその法人以外の法人の常務に従事し、又は事業を営んでいる場合にあっては、申請法人の不動産特定共同事業の公正かつ適確な遂行に支障を及ぼすおそれがないものであることも要件となります。

不動産特定共同事業許可申請サポート

弊所では、関西地区全域にわたり不動産特定共同事業許可申請の代行業務を取り扱っております。面倒な書類作成、関係各所との協議、申請書類提出の代行に至るまでしっかりとフルサポートいたします。

本申請は事案が少なく、都度お見積りという形にはなりますが、弊所は「話しの分かる行政書士事務所」として、今までもこれからもさまざまな事情をくんだ上での柔軟な対応には自信を持っています。不動産特定共同事業許可申請でお困りの際は、ぜひ弊所までお気軽にご相談ください。