不動産特定共同事業の電子取引業務とは？オンライン化に必要な手続きをわかりやすく解説

近年、不動産クラウドファンディングの普及により、不動産特定共同事業でもオンライン完結を前提としたサービスが増えています。投資家がスマートフォンやパソコンから申込みを行い、契約書面も電子的に受け取る形はいまや業界のスタンダードです。

もっとも、不動産特定共同事業で契約手続きをオンライン化するには単にWebサイトを作れば足りるというわけではなく、投資家へ交付すべき法定書面を電子的方法で提供するには、「電子取引業務」に関する手続きを行う必要があります。

つまり、オンライン化は便利な仕組みというだけではなく、法律上のルールに従って整備しなければならない制度の一部です。

この記事では、不動産特定共同事業における電子取引業務とは何か、導入するために必要な手続きや注意点を分かりやすく解説します。

電子取引業務とは

不動産特定共同事業における電子取引業務とは、契約締結前書面や契約成立時書面など、本来は書面で交付しなければならない法定書類を電子的方法によって提供する業務をいいます。

従来は契約書や重要事項説明書を紙で郵送し、署名押印を行うのが一般的でしたが、電子取引業務を導入すればこれらの手続きをオンライン上で完結させることができます。

不動産クラウドファンディングでは多数の投資家を全国から募集することが一般的ですが、そのつど紙の契約書を郵送し返送を待っていては手続きに時間もコストもかかるため、投資家にとって手間が大きく申込み途中で離脱する原因になります。

そこで電子取引業務を導入することにより、募集から契約、書面交付までをオンラインでスムーズに完結できるため、事業者にとっても投資家にとっても利便性が大きく向上します。

不動産クラウドファンディングが短期間で広がった背景には、この電子取引制度の整備が大きく関係しています。

電子取引業務に係る手続き

不動産特定共同事業の許可を持っていても、自動的に電子取引ができるわけではありません。まず前提として、不動産特定共同事業者が電子取引業務を行う場合は、事業本体の許可申請時にその内容を組み込むか、既存事業者であれば変更認可等の手続きが必要になります。

ただし、その手続きが「変更届」で済むのか「変更認可」が必要なのかは現在の許可内容や事業スキームによって異なります。

たとえば、もともと電子取引を行わない前提で許可を受けていた事業者が後からオンライン募集へ切り替える場合は事業内容の変更として変更認可が必要になるケースがあります。これは単なる住所変更や役員変更のような届出事項ではなく、事業の実施方法そのものが変わるためです。

一方、許可申請の段階から電子取引業務を予定している場合は、当初の申請の中で電子取引体制をあわせて審査してもらうことになります。

要するに電子取引業務はシステム導入後に届出を出せばよいというものではなく、事業計画の段階で制度上どう位置づけるかを決めておくべき事項です。

求められる体制

電子取引業務は単なる電子契約ツールの導入だけでは足りません。行政庁が確認するのは投資家保護の体制が整っているかどうかという視点です。

システム会社と打ち合わせはしていても、許認可の視点が抜けていると申請段階で修正を求められることが少なくありません。

①システムの安全性

投資家情報や契約情報に係る情報漏えいや改ざんを防ぐ仕組みとして、アクセス制限、ログ管理、バックアップ体制などが求められます。

②書面交付の確実性

投資家が確実に書面を受領できる仕組みを構築する必要があるほか、閲覧確認や保存可能性も重要になります。

③苦情・問い合わせ対応

オンライン完結であっても投資家対応は不可欠であるため、問い合わせ窓口やトラブル対応体制も確認事項となります。

また、電子的方法による書面交付を行うためにはあらかじめ投資家から電子交付に関する承諾を得る必要がありますが、この取得方法も制度設計上の重要なポイントです。

まとめ

不動産特定共同事業における電子取引業務は、単なるオンライン化ではなく投資家との契約手続きを電子的に行うための法的な仕組みです。特に不動産クラウドファンディングを行う場合には事実上欠かせない制度といえるでしょう。

もっとも、電子取引業務はシステムを入れれば終わりではなく、どのような方法で書面を交付するのか、投資家保護の体制をどう整えるのかまで含めて制度設計する必要があります。

不動産クラウドファンディング事業への参入や、既存の不動産特定共同事業をオンライン対応させたいとお考えの場合は、早い段階で制度面を整理しておくことが重要です。弊所では、不動産特定共同事業の許可申請はもちろん、電子取引業務の導入に関する制度設計や必要手続きについてもサポートしております。導入をご検討の際はどうぞお気軽にご相談ください。