小規模不動産特定共同事業登録│制度の概要と申請方法について

不動産投資には高い収益性が認められる一方で、運用が失敗した際に被る損失が甚大になるというリスクが潜在しています。不動産特定共同事業とは、不動産投資におけるリターン（収益）を維持しながら各投資家のリスク（損失）を分散させるため、広く出資者を募って不動産の運用（売買又は賃貸等）を行い、その収益を出資者に対して分配する事業をいいます。

このようなビジネスモデルであることから、不動産特定共同事業に対する規制は、参入のハードルとなる許可基準を含めて厳しく設定されています。他方、こうした厳しい規制の存在は、経済活動そのものを萎縮させてしまうことにつながります。

このように経済活動と規制とのバランスを考慮すべきであるという社会的要請から、小規模な不動産特定共同事業については、許可制ではなく登録制を採用し、比較的簡易な手続で事業に参入することができるよう、小規模不動産特定共同事業という枠組みが用意されています。

そこで本稿では、不動産特定共同事業法を下敷きとして、小規模不動産特定共同事業の登録を受けるために必要となる要件や手続き等について詳しく解説していきたいと思います。

不動産特定共同事業許可│制度の概要と申請方法について

不動産特定共同事業契約

不動産特定共同事業契約とは、予約を含む以下の5つの契約形態をいいます。不動産特定共同事業法第2条第3項の1号から5号に定められていることから、○号契約と呼ばれています。このうち小規模不動産特定共同事業で締結することができるのは、1号契約及び2号契約に限られます。

１号契約	各当事者が出資を行い、その出資による共同の事業として、そのうちの一人又は数人の者にその業務の執行を委任して不動産取引を営み、不動産取引から生ずる収益の分配を行うことを約する契約	任意組合契約等
２号契約	当事者の一方が相手方の行う不動産取引のため出資を行い、相手方がその出資された財産により不動産取引を営み、不動産取引から生ずる利益の分配を行うことを約する契約	匿名組合契約等
３号契約	当事者の一方が相手方の行う不動産取引のため自らの共有に属する不動産の賃貸をし、又はその賃貸の委任をし、相手方が当該不動産により不動産取引を営み、当該不動産取引から生ずる収益の分配を行うことを約する契約	賃貸委任契約
４号契約	外国の法令に基づく契約であって、1号から3号の契約に相当するもの
５号契約	その他不動産取引から生ずる収益又は利益の分配を行うことを約する契約（外国の法令に基づく契約を含む）であって、当該不動産取引に係る事業の公正及び当該不動産取引から生ずる収益又は利益の分配を受ける者の保護を確保することが必要なものとして政令で定めるもの

任意組合契約（1号契約）

任意組合とは､ 事業者及び各投資家が出資をして、対象不動産の運用を共同の事業として営むことを約して成立する団体をいいます。任意組合における出資については、金銭出資や原物出資だけではなく労務出資も認められています。

事業者が業務執行組合員として対象不動産を運用し、各組合員（投資家）に対して収益の分配を行いますが、分配金や出資の元本について保証はされません。また、組合員は任意組合の債権者に対して無限の責任を負います。

匿名組合契約（2号契約）

匿名組合とは、各投資家が事業者の営業のために出資をし、その営業により生じる利益をもとに配分することを約することで成立する団体をいいます。匿名組合の出資には、金銭出資と原物出資が認められますが、労務出資については認められていません。

事業者と各投資家間ではそれぞれ1対1の契約を締結し、事業者は匿名組合事業として対象不動産を運用し、各匿名組合員（投資家）に対して収益の分配を行います。分配金や出資の元本について保証はされませんが、匿名組合員は出資の範囲内でのみ責任を負います。

	任意組合契約	匿名組合契約
契約関係	全ての投資家と事業者との間で契約を締結する	各投資家と事業者との間でそれぞれ契約を締結する
出資	金銭出資、原物出資、労務出資	金銭出資、原物出資
業務の執行	原則として組合員の過半数をもって決定する（小規模1号事業者又は小規模特例事業者から委託を受けて行う小規模2号事業者が決定する）	小規模1号事業者又は小規模特例事業者から委託を受けて行う小規模2号事業者が決定する
出資財産の帰属	事業者含む組合員すべてで共有する	事業者に帰属する
組合員の責任	無限責任	有限責任

小規模不動産特定共同事業

不動産特定共同事業法では、相当する行為を以下のように区分し、これらの行為を反復継続して遂行するものを不動産特定共同事業又は小規模不動産特定共同事業として定義しています。

小規模不動産特定共同事業	不動産特定共同事業	概要
小規模１号事業	１号事業	締結した不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引から生ずる収益又は利益の分配を行う行為
−	２号事業	不動産特定共同事業契約の締結の代理又は媒介をする行為（4号事業に該当するもの及び適格特例投資家限定事業に係るものを除く）
小規模２号事業	３号事業	特例事業者の委託を受けて当該特例事業者が当事者である不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引に係る業務を行う行為
−	４号事業	特例事業者が当事者である不動産特定共同事業契約の締結の代理又は媒介をする行為

このうち、投資家一人あたりの出資額が原則として100万円を超えず、かつ投資家からの出資総額が1億円を超えない場合は、小規模不動産特定共同事業に該当します。不動産特定共同事業は許可を受けて行う許可制ですが、小規模不動産特定共同事業は登録を受けて行う登録制を採用しています。

なお、知人等の身近な存在から出資を募って事業を行う場合であっても不動産特定共同事業に該当するため、原則どおり不動産特定共同事業法に基づく許可又は登録を受ける必要があります。

小規模1号事業

小規模1号事業とは、 投資家と締結した不動産特定共同事業契約に基づき営まれる現物不動産の取引から生ずる収益又は利益を分配する事業です。このような事業形態であることから、小規模1号事業者は、不動産業等との兼業であるケースが多くあります。

投資家からの出資を元手に取得した空き家又は空き店舗を改装後、テナントとして賃し出すことにより得た家賃収入を投資家へ分配する事業などが代表例です。

なお、投資家との不動産特定共同事業契約の締結は、小規模1号事業者自らが行うほか、その代理・ 媒介を2号事業の許可を受けた事業者へ委託することもできます。

原則として1人の投資家が1つの小規模1号事業者に対して出資できる合計額は100万円以下と定められています。一方、投資の専門家とみなされる特例投資家については、1人あたりの出資合計額が1億円以下にまで引き上げられています。なお、いずれの場合でも小規模1号事業者が調達できる出資総額は1億円以下と定められています。

小規模特例事業

小規模特例事業とは、特別目的会社（SPC）を活用した事業形態です。専ら小規模1号事業を行うことを目的とするSPCは、届出をすることにより小規模特例事業を行うことができます。別会社であるSPCを活用して行うため、取引が事業者本体の貸借対照表には計上されず、事業者本体の有利子負債の拡大を避けることが出来るというメリットがあります。

小規模特例事業者は、不動産特定共同事業契約に基づき行われる現物不動産の取引に係る業務を小規模2号事業者へ委託し 、不動産特定共同事業契約の締結の代理・媒介に係る業務を4号事業者へ委託することが必要となります。

原則として1人の投資家が1つの小規模特例事業者に対して出資できる合計額は100万円以下と定められています。一方、投資の専門家とみなされる特例投資家については、1人あたりの出資合計額が1億円以下にまで引き上げられています。

また、小規模特例事業者が調達できる出資総額は原則として1億円以下と定められていますが、小規模2号事業者が複数の小規模特例事業者から業務を受託している場合には、受託している全ての小規模特例事業者に係る出資の合計額は10億円以下と定められています。

なお、工事費用が1億円を超える宅地の造成、新築、増築、改築、移転、修繕又は模様替を行う小規模特例事業の場合には 、一般投資家は投資することができません。

小規模2号事業者

小規模2号事業者は、小規模特例事業者から委託を受けて、現物不動産の不動産取引に係る業務を行います。

小規模不動産特定共同事業登録

不動産特定共同事業を営もうとする者は、以下の区分に従い、国土交通大臣及び金融庁長官、又は都道府県知事に対して申請し、その登録を受ける必要があります。

区分	申請内容	登録庁
大臣登録	2以上の都道府県の区域内に事務所を設けて小規模1号事業を行う場合	国土交通大臣及び金融庁長官
	小規模2号事業を行う場合	国土交通大臣及び金融庁長官
知事登録	一の都道府県の区域内に事務所を設けて小規模1号事業を行う場合	都道府県知事

小規模1号事業及び小規模2号事業に係る登録の有効期間は、 登録の日から起算して5年間です。有効期間の満了後も引き続き事業を行いたい場合は、登録の有効期間の満了日前日より3か月前の日から2か月前の日までに、登録更新の申請を行う必要があります。

登録申請の手続き

知事登録に際する申請手続きの方法は各都道府県ごとに異なるため、本稿では大臣登録を受けようとする際の手続方法を参考に記述しています。

事前面談

申請先の担当者に問い合わせた後、事前面談を実施するにあたって必要となる資料を電子メールで送付します。事前面談（対面又はビデオ通話システム）では、提出した資料に基づいて、申請事業者の事業内容、組織体制や想定している不動産特定共同事業等について説明し、担当者からの質疑に応答します。

事前相談

事前面談後、求められた書類を作成して電子メールで提出します。事前相談は原則として質問票（電子メール）のやり取りで実施されます。なお、このやり取りは、原則として業務管理者候補者が担当することとされています。

登録申請

事前相談での確認完了後は、以下の必要書類を窓口に提出します。大臣登録の提出先は管轄の地方整備局になりますが、知事登録の提出先については各都道府県の窓口にお問い合わせください。

審査

登録申請書類の提出後は許可審査が行われますが、内容の修正が必要となった場合は、再度申請窓口において修正後の書類を提出します。

登録書の発行及び交付

審査を通過すると登録書が発行され、手渡し又は郵送により交付されます。詳しい手続きについては各担当窓口にてご確認ください。

登録の基準

小規模不動産特定共同事業は規模こそ小さいものの、投資家の財産を長期間預かる事業であることから、運営にあたっては一定の信用を担保することが求められます。そのため登録を受けようとする際には、以下の適格要件、資本金要件、純資産要件、体制要件、財産的基礎要件及び人的構成要件のすべてをクリアする必要があります。

適格要件

申請者又はその役員若しくは政令使用人が申請前5年以内に不動産特定共同事業に関し不正又は著しく不当な行為をしたものである場合、又は申請者が以下の欠格事由のいずれかに該当する者である場合は、適格性を欠くものとして登録を受けることができません。

また、既に不動産特定共同事業を営んでいる事業者は、同時に小規模不動産特定共同事業を営むことはできません。

資産要件

長期にわたる事業の運営に備えるため、申請する法人には十分な財産的基礎を有することが求められています。具体的には、登録を受けようとする者の資本金又は出資の額が1,000万円以上であることが必要とされています。

なお、登録後において資本金に変更があった場合には、30日以内に変更の届出を提出し、仮に減資等により資本金要件を充足しなくなった場合には、登録取消しの対象になります。

純資産要件

財務の健全性を確保するという観点から、登録を受けようとする者の資産の合計額から負債の合計額を控除した額が資本金又は出資の額の100分の90に相当する額以上であることが必要とされています。

この要件は原則として直近年度の貸借対照表から判断されます。なお、許可後において純資産要件を充足しなくなった場合には、登録取消しの対象となります。

体制要件

投資家に対する勧誘、契約内容の説明等の業務の適切な遂行を担保するため、不動産特定共同事業者は、不動産特定共同事業を行う事務所ごとに、以下の要件をすべて満たす業務管理者を1名以上設置し、不動産特定共同事業の各種業務の実施に関し必要な助言、指導その他の監督管理を行わせる必要があります。

退職等の理由により業務管理者が不在となった場合には、その日から2週間以内に要件を満たす業務管理者を新たに選任して設置する必要があります。また、業務管理者について変更があった場合には、30日以内に変更の届出を提出する必要があります。

約款の適合性

投資家保護を図るに当たって、不動産特定共同事業契約が一定の基準に適合した適正な内容で行われることを確保するため、小規模不動産特定共同事業契約約款の内容は、法定の基準に適合するものであることが要件とされています。

電子取引業務の体制整備

電子取引業務（いわゆるクラウドファンディング事業）を取り扱う場合には、投資家が事業に係る重要な事項についての情報を十分に得ないまま投資の意思決定を行うことのないよう、許可を受けようとする者が、電子取引業務を適確に遂行するために必要な体制が整備されているものであることが要件とされています。

財産的基礎要件

小規模不動産特定共同事業者には経営基盤の安定が求められることから、登録を受けようとする者には、小規模不動産特定共同事業を適確に遂行するに足りる財産的基礎を有するものとして、以下の要件すべてに該当することが必要とされています。

人的構成要件

不動産特定共同事業者には、法令を遵守した適正な業務運営が求められることから、許可を受けようとする者には、管理部門の責任者が定められ、法令その他の規則が遵守される体制が整っていることが必要とされています。

また、管理部門の責任者と小規模不特事業の業務に係る部門の担当者又はその責任者が兼任していないことも要件となります。

不動産特定共同事業関連申請サポート

弊所では、関西地区全域にわたり不動産特定共同事業許可申請及び小規模不動産特定共同事業関連申請の代行業務を取り扱っております。面倒な書類作成、関係各所との協議、申請書類提出の代行に至るまでしっかりとフルサポートいたします。

本申請は事案が少なく、都度お見積りという形にはなりますが、弊所は「話しの分かる行政書士事務所」として、今までもこれからもさまざまな事情をくんだ上での柔軟な対応には自信を持っています。不動産特定共同事業許可申請及び小規模不動産特定共同事業登録申請でお困りの際は、ぜひ弊所までお気軽にご相談ください。