千葉市における特区民泊│特区民泊の認定（許可）申請について

いわゆる「特区民泊」（国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業）とは、おもに外国人旅客の滞在に適した宿泊施設と役務を提供する事業として基準に適合するものをいいます。

令和5年8月現在、全国8自治体がこの「特区」に認定されていますが、首都圏内では東京都大田区と千葉市においてこの制度による取組みが実施されています。

自治体のコンセプトは様々ですが、千葉市では、地域資源を有効に活用した滞在型余暇活動の提供を促進し、市内滞在時間の増加による地域経済活動の活性化、グリーンエリアの実感価値の向上及び観光振興の推進を目指し、その一環としてこの制度を導入しています。

他方、手軽な事業であるかのように錯覚されがちな民泊事業ですが、事業計画を甘く見積もると、宿泊客や周辺住民との間でトラブルを生じるケースも多いため、営業をはじめる際は十分な準備が必要です。

また、その事業形態も多岐にわたることから各形態間での混同が生じ、そもそもどの形態で事業をはじめたら良いのか分かりづらいというご意見も耳にすることがあります。

そこで本稿では、これから千葉市において民泊事業をはじめようと検討する皆さまに向けて、「民泊」として取り扱われる事業のうち、比較的参入しやすいとされている「特区民泊」に関する基礎知識と実際に必要となる手続きの詳細について分かりやすく解説していきたいと思います。

民泊とは

法令上特に「民泊」を定義する文言はありませんが、住宅の全部または一部を活用して宿泊サービスを提供することを称して「民泊サービス」とするのが一般的な考え方です。

旅館業法では、宿泊料を受けて人を宿泊させる営業を旅館業として定義しています。人を宿泊させることが旅館業の構成要件であることから、生活の本拠を置くアパートや間借り部屋を賃貸する行為は旅館業には該当しません。また、寝具を提供しない場合や、宿泊料を徴収しない場合も旅館業には該当しないことになります。

これに対して民泊とは、一般的な認識において「自宅の一部や空き別荘、マンションの空室などを活用して宿泊サービスを提供するもの」とされています。さらにひとくくりに民泊とはいっても、実務上は以下の3タイプが混在しており、それぞれの形態に応じた手続きを行う必要があります。

事業形態	手続き	難易度
簡易宿所	許可	高
特区民泊	認定	中
住宅宿泊事業	届出	低

上記のうち、旅館業法の厳密な適用を受ける旅館業は簡易宿所のみであり、特区民泊及び住宅宿泊事業については旅館業とはされていません。

特区民泊

外国人旅客の滞在に適した施設を賃貸借契約及びこれに付随する契約に基づき一定期間以上使用させるとともに施設の使用方法に関する外国語を用いた案内その他の外国人旅客の滞在に必要な役務を提供する事業として政令で定める要件に該当する事業を国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業（以下、特区民泊）といいます。

上記は旅館業法にある規定ですが、この定めにより、以下の条件にすべて該当する事業については特例が適用され、旅館業という枠から外れた民泊事業として運営することができるようになります。

なお、特区民泊は外国人旅客の滞在に適した施設を一定期間以上使用させる事業と規定してはいますが、対象施設については外国人だけではなく、日本人でも利用することができます。

他の民泊事業との違い

前述したように民泊といわれる事業は3タイプありますが、おもな違いは以下のとおりです。その規模や地域性によって選択し、それぞれの形態に応じた手続きを行う必要があります。

事業形態	概要	営業日	最低床面積	特徴
簡易宿所	多数人で共用する構造及び設備を有するもの	宿泊日数と年間営業日数が無制限	3.3㎡/人以上	住居専用地域での営業が不可
特区民泊	外国人の滞在ニーズに対応したもの	宿泊日数が最低2泊3日以上	1居室原則25㎡以上	運営可能地域が限定
住宅宿泊事業	住宅に人を宿泊させるもの	年間180日以内に限り営業可能	3.3㎡/人以上	住居専用地域での営業が可

住宅宿泊事業との相違点

上記のうち、特に混同されがちな「住宅宿泊事業」との相違点は以下のとおりです。

	特区民泊	住宅宿泊事業
根拠法	国家戦略特別区域法	住宅宿泊事業法
最低宿泊日数	2泊3日以上	なし
営業日数制限	なし	年間180日まで
立地	「旅館・ホテル」の建築可能な用途地域	「旅館・ホテル」の建築可能な用途地域
曜日制限	なし	小・中学校敷地周囲100m以内では、月曜日正午から金曜日正午まで実施不可（家主不在型の場合）
手続き	認定申請	届出
玄関帳場	不要	不要
消防法令	宿泊所と同等の基準	宿泊所と同等の基準
廃棄物の処理	事業系ごみ	事業系ごみ
対面説明	必要	必要
緊急時体制	必要	必要
近隣住民周知	必要	必要

千葉市における特区民泊

令和5年6月末時点における特区民泊の件数は以下のとおりですが、ご覧のとおり、千葉市における特区民泊はわずか1施設にとどまります。制度があるにもかかわらず、あまり活用されていない背景には、千葉市内において営業することができる区域が限定されていることが要因として少なくないように思われます。

特定認定の申請手順

千葉市における認定申請にあたっては、生活衛生課の窓口に図面等の資料を持参した上で、構造設備等の基準、近隣住民への説明の内容や範囲について、事前相談を行うことが求められています。担当者が不在または多忙のこともあるため、事前相談の際は必ず電話にて事前予約をするようにしてください。

認定申請前には、生活衛生課への事前相談のほか、消防署（滞在日数が3日から6日の特区滞在事業を行う場合は、火災時における避難安全性を確保するための措置として一定の要件を備える必要があります）や建築審査課（03-5744-1388）等の関係部署との調整および近隣住民への説明を終えている必要があります。

（参考資料1）

（参考資料2）

申請前手続きをすべて完了した後に認定申請を行い、申請手数料22,100円を納付します。その後書類審査を経て現地調査が実施され、基準に適合していることが確認されると認定となり、認定書が交付され、事業を開始することができるようになります。

特定認定の申請方法

千葉市において特区民泊事業を行おうとする者は、申請により、千葉市長から、その事業が特区民泊としての要件に該当している旨の認定（特定認定）を受けることができます。この特定認定を受けた認定事業者が行う認定事業については、旅館業法の規定からは適用を除外されます。

認定申請に必要となる書類

特区民泊における賃貸借契約書について

特定認定の基準

特定認定を受けるためには、以下の基準をすべて満たす必要があります。千葉市が公開する審査基準（PDF：276KB）もしっかりと確認するようにしてください。

実施可能な区域

千葉市において特区民泊事業を実施できる区域は、若葉区及び緑区の「市街化調整区域」及び「住居専用地域（第一種、第二種低層住居専用地域及び第一種、第二種中高層住居専用地域）」に限定されています。

逆にホテル・旅館が建築可能な地域（第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域）及び工業地域、工業専用地域は対象外の区域となります。また、諸法令や都市計画による制限を受ける場合があります。

施設を利用させる期間は3日以上（2泊3日以上）となりますが、滞在者の自己都合により3日を満たずに中途解約となった場合であっても3日分の料金を徴収し、減額・返金等はできない旨の契約とする必要があります。

構造設備基準

滞在者が独占的に使用できるための「居室」は、台所、浴室、便所及び洗面設備等を備えるほか、以下の基準にすべて適合するものであることが求められています。

居室等の衛生管理

居室等は以下のとおり適切な管理を実施する必要があります。また、おおむね7日以上の長期滞在の場合、滞在時の中間時点等において、適宜、寝具の敷布又はシーツ、カバー等の交換、ごみの回収等を実施する必要があります。

施設一般	居室、設備及び器具等は、滞在終了ごとに清掃・消毒等を実施し、清潔な居室を提供すること
ねずみ、衛生害虫等の防除	施設におけるねずみ、衛生害虫等の生息状況を調査し、適当な防除措置を講じること
給水施設	（受水槽、高置水槽がある場合） 受水槽等は、1年に1回以上清掃すること
	（井戸水の場合） ①塩素滅菌装置を設置すること 薬液の残量や適正に稼働していることを定期的に確認・点検すること ②水質検査（11項目及びその他必要な項目）を実施し、飲用に適した水を供給すること ③水質検査は認定後も1年に1回以上は定期的に実施すること（水質検査の結果書は、実施後3年間は保管すること） ④水質検査の結果、水質基準に不適合の場合は、上水道に切り替える、又は飲用に使用する水は市販水等を提供すること（井戸水の蛇口等の給水栓には「飲用不可」又は「この水は飲めません。」等の表示をし、滞在者が誤って飲用しないような対策をすること）
浴室	①浴室は、除湿・換気を適切に行い、入浴設備は、常に使用できるよう保守点検すること ②浴槽、浴室内の排水口等の設備は、完全に換水、清掃し、清潔で衛生的に保つこと
調理器具、食器類等	①清潔で衛生的なものを備え、滞在者ごとに洗浄・消毒等を実施すること ②調理器具、食器類は保管場所に衛生的に保管すること
寝具の管理	①施設の滞在定員以上の数の寝具を備え、リネン庫、押入れ等の保管場所を設け衛生的に保管すること ②布団、枕、毛布は、原則として敷布又はシーツ、カバーで覆い、直接人に接触するものは、滞在者ごとに洗濯、消毒したものと取り替え、長期間に渡り滞在する場合は1週間に1回以上清潔なものと取り替えること ③布団、枕、毛布及びこれに類するものは、随時日光にさらす等適当な方法により湿気を除き、汚れ等を除去すること
廃棄物の処理	①滞在する部屋にはごみ箱を設置し、廃棄物の分別方法を施設内に表示すること ②施設から生じたごみは「事業所ごみ」であるため、法令等に基づき、「事業系一般廃棄物」と「産業廃棄物」に分別し、適正に処理すること（「家庭ごみステーション」へ出すことはできません） 廃棄物を保管する場合は、敷地内の火気のない安全な場所に保管用容器等を設けるなど、飛散、流出、悪臭が発生しないよう措置を講じること
排水の処理	①排水管、排水升等排水設備は、衛生上支障のないように適切に維持管理すること ②浄化槽は、法令に基づき適正に維持管理すること ③放流する排水、雨水等は法令に基づき適正に行うこと

住民に対する説明

周辺住民の不安を取り除く観点から、特定認定の申請前に、施設の周辺地域の住民に対し、施設が特区民泊に使用されるものであることについて説明し（義務）、理解を得られるように努める（努力義務）必要があります。

マンションで特区民泊、住宅宿泊事業を実施する場合は、管理規約でこれらの事業が禁止されていないことや、管理組合でこれらの事業を禁止する決議がなされていないこと等の確認が必要になります。

なお、住民説明後、一定の期間を定め、住民から意見の申出を受けることが望ましいものとされています。

説明の内容

説明方法については、説明会の開催又は戸別に説明するなど、施設の周辺住民に対し、施設が特区民泊に使用されるものであること、及び以下の事項について、書面を用いて適切に説明する必要があります。

書面のポスティングのみでは、説明を実施したことにはなりませんが、曜日、時間を変えて複数回訪問しても不在の場合は、特定認定申請書に添付する施設の周辺地域の住民に対する説明の方法及びその記録に、訪問日時及び不在の状況を記載します。

施設の周辺地域の住民に対する説明は、認定申請までに完了し、申請時の添付書類には、説明の方法、説明の日時、対象範囲、説明者及び実施状況を記載します。

特区民泊認定申請における住民説明会について

その他の留意点

認定事業者は、その他にも、滞在者の確認、苦情の対応、滞在型余暇活動に関する情報提供及び標識の掲示といった措置を講ずる必要があります。

滞在者の確認

テロ対策、感染症対策及び違法薬物の使用や売春などの違法行為防止の観点から、認定事業者は、以下のとおり滞在者の身元の確認や対面による本人確認を行う必要があります。また、認定を受けた滞在定員数を超える人数を滞在させることはできません。

苦情及び問い合わせ対応

施設の周辺地域の住民からの苦情や問い合わせについて、適切かつ速やかに対応できる体制（24時間対応）を整備する必要があります。現地に赴く必要がある場合は、苦情等があってから、おおむね30分程度で現地に到着することができるようにしてください。

滞在型余暇活動に関する情報提供

認定事業者には、自然、文化、地域交流など地域資源を有効に活用した滞在型余暇活動の情報を提供できる体制が必要であるため、特区民泊施設付近のグルメ、買い物、交通手段、観光スポット及びイベント等の情報の提供に努めることが求められます。

標識の掲示

施設の名称及び所在地、認定番号、緊急連絡先（責任者氏名、電話番号）を記載した標識を、滞在者や近隣住民等から確認しやすい位置に、事業を開始する日までに設置する必要があります。訪問する滞在者に分かるように、公道から確認できる場所、集合住宅の場合は、居室のドアその他必要な場所に標識を設置してください。

また、施設内の分かりやすい場所にも、滞在者のために緊急連絡先（責任者氏名、電話番号）を表示する必要があります。

変更認定及び変更の届出等

認定事業者は、以下の事由が生じた場合には、新たに事業の認定を申請する必要があります。

変更認定申請

認定事業者が、以下の事項について変更を行おうとするときは、あらがじめ変更認定を申請し、市長の認定を受ける必要があります。

変更届

以下の事項について変更が生じたときは、変更の日から10日以内に、市長に対して変更届を提出する必要があります。

廃止の届出

認定事業者は、認定事業を廃止したときは、その日から10日以内に、市長に対して廃止届を提出する必要があります。

特区民泊事業認定申請サポート

弊所では、大阪府を中心とした国家戦略特区全域にわたり、特区民泊事業認定申請手続きの代行を承（うけたまわ）っております。民泊については首都圏もがっちりと対応範囲内で、当地の行政書士とも密に連携した上、面倒な書類の作成から、関連機関との調整並びに申請及び立入調査の同行に至るまで、しっかりとサポートいたします。下記は市場価格を反映して設定した報酬額ですが、弊所は「話しの分かる行政書士事務所」として、さまざまな事情をくんだ上での柔軟な対応を心がけています。千葉市における特区民泊事業認定申請でお困りの際は、弊所までどうぞお気軽にご相談ください。

新規認定申請	253,000円～
変更認定申請	132,000円～
変更届	88,000円～