宅建業の事務所に関する基準（要件）について

宅地建物取引業（以下、宅建業）を営むためには宅地建物取引業免許（以下、宅建業免許）を取得する必要がありますが、免許を取得するためには、専任の宅地建物取引士を設置するなど、それなりに厳しい基準を満たす必要があります。

このうち忘れ去られがちなのが「事務所」に関する基準で、宅建業を営む事務所とするためには、一定の基準を満たす場所であることが求められています。

そこで本稿では、宅建業を営む事務所として認められるための要件について詳しく解説していきたいと思います。

事務所の範囲

事務所とは、本店、支店その他継続的に業務を行なうことができる施設を有する場所であって、宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人（後述）を置くものをいいます。

これをざっくりと言い換えると、①本店又は支店として商業登記されたもの、又は②継続的に業務を行うことができる施設を有し、かつ、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人が置かれている場所が、宅建業の事務所に該当することになります。

また、本店は支店で行う宅建業について何らかの中枢管理的な統括機能を果たしているものと考えられるため、たとえ本店で宅建業を行わなくても、支店で宅建業を行っていればその本店も宅建業の「事務所」とみなされます。この場合、本店には当然に営業保証金の供託及び専任の宅地建物取引士の設置が必要となります。

なお、支店については会社法の規定により商業登記をしなければならないこととされているため、従たる事務所の名称を「○○支店」として免許申請する場合は、商業登記を必ず行うようにしてください。商業登記を行わない場合は、その他の名称（○○営業所、○○店等）を用いて申請することとなります。

事務所要件の適格性

事務所とするためには、物理的にも社会通念上も独立した業務を行いうる機能をもつ事務所として認識できる程度の形態を備えていることが必要とされます。（用途地域等の他法令の規定に適合していることが前提となります。）

このため、テント張り、ホテルの一室、戸建住宅や区分所有建物の一部を事務所として使用すること、ひとつの部屋を他の者と共同で使用すること（シェアオフィスやレンタルスペース）、又は仮設建築物や移動の容易な施設等を事務所とすること等は原則として認められていません。

ただし、通常一般人が簡単に判別できる程度に間仕切り（容易に移動できないもの）などにより仕切られ、他の事務所などの一部を通らずに、該当事務所に直接出入りができるときは、独立性が保たれていると認められる場合があります。

また、区分所有建物についても、その区分所有建物の管理規約上、事務所としての使用が認められており、かつ、住居部分と区別され独立性が保たれていると認められる場合があります。他方、管理規約上、事務所の使用が認められない場合など、消費者等が出入りする事務所として安定して使用することが困難と認められる場合は、事務所として使用することはできません。

自宅の一部を兼用して事務所として使用することも原則として好ましくありませんが、以下の要件をすべて満たす場合は事務所として認められます。

政令使用人

政令使用人とは、宅建業法施行令第2条の2で定める使用人のことで、「宅建業に係る契約を締結する権限」を有する従事者のことをいいます。通常は支店長や営業所長など、事務所の代表者がこれに該当します。

申請者である代表取締役などが常勤する主たる事務所やには政令使用人を置く必要はありませんが、申請者である代表取締役が従たる事務所に常勤した場合における主たる事務所には、政令使用人を置く必要があります。

また、従たる事務所が2か所以上ある場合は代表取締役がいない従たる事務所及び主たる事務所には政令使用人を置く必要があります。なお、政令使用人を置く場合、政令使用人はその事務所に常勤することが必要とされています。

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