宅建業の事務所に関する基準（要件）について

宅地建物取引業（以下、宅建業）を営むためには宅地建物取引業免許（以下、宅建業免許）を取得する必要がありますが、免許を取得するためには、専任の宅地建物取引士を設置するなど、相応に厳しい基準を満たす必要があります。

基準のうち重要なものに「事務所」に関する基準がありますが、営業保証金等の金銭に係る基準等に隠れて、どうしても忘れ去られがちな基準であることは否めません。

そこで本稿では、宅建業を営む事務所として認められるための基準について詳しく解説していきたいと思います。

事務所の範囲

事務所とは、本店、支店（商業登記されたもの）その他継続的に業務を行なうことができる施設を有する場所であって、宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人（後述）を置くものをいいます。

このうち本店については、支店で行う宅建業について何らかの中枢管理的な統括機能を果たしているものと考えられるため、たとえ支店でのみ宅建業を行っている場合であっても（その本店は）宅建業の「事務所」とみなされます。

なお、支店については会社法の規定により商業登記が必要とされているため、従たる事務所の名称を「○○支店」として免許申請しようとする場合は、商業登記が必須なとなります。ただし、その他の名称（○○営業所、○○店等）を用いて申請しようとするときは、特に商業登記を必要とされません。

事務所要件の適格性

事務所とするためには、用途地域等の他法令の規定に適合していることを前提として、物理的にも社会通念上も独立した業務を行いうる機能をもつ事務所として認識できる程度の形態を備えていることが必要とされます。

そのため、テント張り、ホテルの一室、戸建住宅あるいは区分所有建物の一部を事務所として使用することや、ひとつの部屋を他の者と共同で使用すること（シェアオフィスやレンタルスペース）又は仮設建築物や移動の容易な施設等を事務所とすることは、消費者等が出入りする事務所として安定して使用することが困難であることから、原則としてこれらを使用することは認められていません。

ただし、通常一般人が簡単に判別できる程度に間仕切り（容易に移動できないもの）などにより仕切られ、他の事務所などの一部を通らずに、該当事務所に直接出入りができるときは、独立性が保たれているものと認められる場合があります。

また、区分所有建物についても、その区分所有建物の管理規約上事務所としての使用が認められており、かつ、住居部分と区別され独立性が保たれていると認められる場合には事務所としての使用が認められる場合があります。

自宅の一部を兼用住宅として使用することも好ましくありませんが、以下の要件をすべて満たす場合は事務所として使用することが認められます。

政令使用人

政令使用人とは、支店長や営業所長等、「宅建業に係る契約を締結する権限」を有する従事者をいいます。

代表者や取締役が常勤する主たる事務所については政令使用人を設置する必要はありませんが、これらの者が従たる事務所に常勤した場合における主たる事務所や、従たる事務所が2か所以上ある場合における代表者等が常勤していない事務所には、常勤の政令使用人を設置する必要があります。

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