営業保証金と弁済業務保証金分担金（保証協会への加入）の違いについて

不動産取引において宅地建物取引業者（以下、宅建業者）と消費者との間でトラブルが生じた場合、消費者が被る損害金は甚大になるおそれがあります。このため宅地建物取引業法（宅建業法）では、開業前の宅建業者に対し、一定の金額を供託することを義務付け、不測の事態への備えとして資金をプールさせる営業保証金制度を設けています。

消費者の保護を主な目的とする制度ではありますが、見方を変えれば宅建業者を保護するための制度としても捉えることもできます。

他方、宅建業法においては、これに代替する制度として、弁済業務保証金分担金を支払って宅地建物取引業保証協会（以下、保証協会）に加入すれば、営業保証金の供託が免除されるという弁済業務保証金分担金制度が設けられています。

そこで本稿では、宅地建物取引業免許の取得に向け、営業保証金の供託か保証協会への加入かの選択に迷っている皆さまを対象に、その違いについて出来る限り詳しく解説していきたいと思います。

免許取得までの流れ

申請した内容について、審査により基準を満たしていることが確認されると免許庁から免許通知が届きますが、①営業保証金の供託及び届出、又は②保証協会への加入のいずれかの手続きが完了するまでは免許証は交付されず、営業を開始することはできません。

申請書類の準備
⬇
免許申請
⬇
審査	➡
⬇	⬇
営業保証金の供託	保証協会への加入
⬇	⬇
届出	⬇
⬇	⬅
免許証の交付

このうち営業保証金を選択した場合には、本店の所在地を管轄する供託所に対して、事務所の区分及び数に応じて以下の営業保証金を供託することになります。

主たる事務所（本店）	1000万円
従たる事務所（支店等）	500万円/1店

また、保証協会への加入を選択した場合には、事務所区分に応じて以下の額を弁済業務保証金分担金として支払い、保証協会がこれを供託することになります。

主たる事務所（本店）	60万円
従たる事務所（支店等）	30万円/1店

営業保証金にせよ弁済業務保証金分担金にせよ、免許日から3ヶ月以内にこれを支払わなければ、免許そのものが取り消されることになります。

宅地建物取引業免許の申請方法について

営業保証金について

営業保証金制度では、宅建業者側はまとまった金額を（本店の最寄りの）供託所（法務局）にあらかじめ預けおき、顧客側は宅建業者とのトラブルが生じた場合に宅建業者から損害金の支払いを受けられないときであっても、供託所から支払いを受けることができます。

この制度により取引上のリスクが軽減され、顧客も宅建業者も安心して取引を行うことができるというメリットがあります。なお、このような性質を有する制度であることから、取引双方が宅建業者であるケースでは営業保証金制度が適用されず、宅建業者は営業保証金を受け取ることができません。

その一方で営業保証金自体が最低1,000万円と多額であるため、開業時点においてこの金額を出費することがネックとなるケースも多いように思われます。

そこで営業保証金に代替する制度として設けられているのが、次章で開設する保証協会と弁済業務保証金分担金制度です。

保証協会について

この制度の主体となる保証協会には、現在（社）全国宅地建物取引業保証協会（通称：全宅）と（社）不動産保証協会（通称：全日）の2団体があります。不動産業に携わっている方であれば、全宅を「ハト」、全日を「ウサギ」とそれぞれのシンボルマークの愛称で呼び分けることが慣習化されています。

このいずれかの団体に加入するか、もしくは先に説明した営業保証金を供託することが、免許証が付与されるための最終条件となっています。

なお、これらの保証協会に加入できるのは宅建業者のみであり、1つの保証協会に加入した宅建業者は、他の保証協会に加入することができません。

	通称	シンボル
全国宅地建物取引業保証協会	全宅	ハトマーク
全国不動産保証協会	全日	ウサギマーク

保証協会加入を選択した場合の最大のメリットは、宅建業を始める際のイニシャルコスト（初期費用）が大幅に抑えられるという点になります。保証協会に加入しない場合は、必然的に営業保証金を供託することになりますが、供託すべき額は最低でも1,000万円を要するため、開業時の出費としてはかなりの痛手となることが本音でしょう。他方、保証協会に加入する場合は弁済業務保証金分担金として60万円を支払い、保証協会がこれを供託することで営業保証金の代わりとすることができます。

保証協会に入るもう1つの大きなメリットは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構（指定流通機構）が運営するコンピューターネットワークであるレインズ（REINS）を利用することができるという点です。

レインズへの加入により、膨大な数の物件情報に多くの業者が即時アクセスすることが出来るため、物件探しの手間や時間が大幅に削減できるようになるほか、適性な市場価格の設定や把握することで多くの優良物件を顧客へ紹介することが容易になる点も明確なメリットと言えます。

なお、全宅（ハト）と全日（ウサギ）との違いについては、以下の記事において確認するようにしてください。

ハトとウサギの違いについて│全国宅地建物取引業保証協会（全宅）と全国不動産保証協会（全日）

結論

コスト面や享受しうるメリットを考えれば、保証協会への加入という選択をするのが一般的です。また、自ら営業保証金を供託する場合は、その後の届出のほか、本店を移転する際に営業保証金の保管替え等を行う必要がある等手続きが増大することもネックです。

あとは感覚的な好みの問題であるように思いますが、どちらの制度を選択するにせよ、開業を検討する際は、地域の実情等を含め事前の調査を怠らないようにしましょう。

宅建業免許申請サポート

弊所では、宅建業免許申請を代行するサポートを承（うけたまわ）っています。面倒な書類の作成から、関連機関との調整、申請の代行及び宅建業保証協会への加入手続きの代行に至るまで、しっかりとフルサポートいたします。下記は市場価格を反映した上で当初から割引して提示する報酬額ですが、弊所は「話しの分かる行政書士事務所」として、さまざまな事情をくんだ上での柔軟な対応を心がけています。

近年は扱いやすい見積もりサイトが台頭していますが、プロ側には厳しい制約や極めて高い手数料が設定されているため、対応に柔軟性がなく、また経験の浅いプロが多く登録していることからもお薦めすることはできません。

無駄なコストは時間も料金もカットするのが最良です。宅建業免許申請でお困りの際は、弊所までどうぞお気軽にご相談ください。

個人新規申請（知事）	99,000円～
法人新規申請（知事）	110,000円～
新規申請（大臣許可）	165,000円～
個人更新申請（知事）	55,000円～
法人更新申請（知事）	77,000円～
更新申請（大臣）	110,000円～
各種変更届	22,000円～