商業系用途地域における用途制限について
用途地域とは、都市計画法の地域地区のひとつで、住居、商業及び工業など市街地における用途の混在を防ぐことを目的として各市町村（東京23区の場合は東京都）が決定する地域です。
住居系、商業系及び工業系を合わせて13種類あり、主に建築基準法令の規定による用途の制限が設けられていますが、このうち商業系には商業地域及び近隣商業地域が該当し、主に住民がショッピングやレクリエーション等に利用する商業施設等が立ち並びます。
商業地域と近隣商業地域との違いは、簡単に言えば繁華街であるかそうでないかの違いであり、大都市の都心部やターミナル駅周辺のように、大規模な商業施設やオフィス街などが集まる地域を商業地域、駅前商店街のような日常生活に必要な商業施設が立ち並ぶ地域を近隣商業地域として区分しています。
| 近隣商業地域 | 日常的に利用する店舗や事務所などが建てられます。住宅や店舗のほかに小規模な工場も建てられます。 |
|---|---|
| 商業地域 | 銀行、映画館、店舗、事務所など商業のためのほとんどの建物が建てられます。住宅や小規模な工場も建てられます。 |
商業地域
商業地域は、主に商業等の業務の利便の増進を図る地域であり、工場や危険物等に規制があるほかは、以下のとおり、風俗施設含めるほとんど全ての商業施設を規制なく建築することが可能です。
- 住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
- 兼用住宅（用途については住宅部分・店舗部分はそれぞれ別個として取り扱われる）
- 店舗等
- 事務所等
- ホテル・旅館
- 遊戯施設・風俗施設
- マージャン屋、ぱちんこ屋、射的場等、勝馬投票券発売所、場外車券売場等
- カラオケボックス等
- 劇場、映画館、演芸場、観覧場
- キャバレー、料理店（接待を主とするもの）、ナイトクラブ、ダンスホール等風俗営業に係る公衆浴場等、ヌードスタジオ、のぞき劇場、ストリップ劇場、ラブホテル類、専ら性的な写真・物品等の販売店等
- 展示場等
- 運動施設
- 公共施設・病院・学校等
- 車庫・倉庫等
- 自動車車庫
- 倉庫業を営む倉庫
- 畜舎
- 工場（原動機を使用する場合は作業場が150㎡以下）（日刊新聞の印刷所を除く）
- 自動車修理工場（作業場は300㎡以下）
- 特定行政庁が用途地域における商業の利便を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可したもの
- 卸売市場、火葬場、と畜場、汚物処理場、ごみ焼却場等（都市計画区域内においては都市計画決定が必要）
（※）その他の建築物附属物 について特記がない限りは単独建築物として取り扱われます
他方、商業地域においては、以下の用途で使用する建物（工場）を建築することができません。
- 準工業地域に建築してはならない工場
- 玩具煙火の製造を行う工場
- 金属の工作（アセチレンガスを用いるもので、ガス発生器の容量30リットル超、又は溶解アセチレンガスを使うものに限る）を行う工場
- ドライクリーニング、ドライダイイング又は塗料の加熱乾燥若しくは焼付（引火性溶済を用いるものに限る。赤外線を用いるものは除く）を行う工場
- セルロイドの加熱加工、機械のこぎりを使用する加工を行う工場
- 絵具・水性塗料の製造を行う工場
- 塗料の吹付（原動機を使用し出力総計が0.75kW超のもの）を行う工場
- 物品の漂白（亜硫酸ガスを用いるもの）を行う工場
- 骨炭その他動物質炭の製造を行う工場
- 石鹸製造を行う工場
- 魚粉、フェザーミール、肉骨粉、肉粉、血粉、これらを原料とする飼料の製造を行う工場
- 手すき紙の製造を行う工場
- 羽・毛の洗浄、染色、漂白を行う工場
- ぼろ、くず綿、くず紙、くず糸、くず毛等の消毒、選別、洗浄、漂白を行う工場
- 製綿、古綿の再製、起毛、せん毛、反毛、フェルトの製造（原動機を使用するもの）を行う工場
- 骨、角、きば、ひづめ、貝がらの引割・乾燥研磨（原動機を使用するもの）を行う工場
- 金属の乾燥研磨（原動機を使用する三台以上の研磨機によるもの）を行う工場
- 鉱物、岩石、土砂、コンクリート、アスファルト・コンクリート、硫黄、金属、ガラス、れんが、陶磁器、骨、貝殻の粉砕（原動機を使用するもの）を行う工場
- レディミクストコンクリートの製造、セメントの袋詰（いずれも原動機を使用し出力総計が2.5kW超のもの）を行う工場
- 墨、懐炉灰、れん炭の製造を行う工場
- 活字・金属工芸品の鋳造、金属の溶融（ルツボ又は釜を使用するものに限る。印刷所における活字の鋳造を除く）を行う工場
- 瓦、れんが、土器、陶磁器、人造砥石、ルツボ又はホーロー鉄器の製造を行う工場
- ガラス製造・砂吹を行う工場
- 金属の溶射・砂吹を行う工場
- 鉄板の波付加工を行う工場
- ドラム缶の洗浄・再生を行う工場
- 金属の鍛造（スプリングハンマーを使用するもの）を行う工場
- 金属の圧延（伸線、伸管、ロールを用いるもの）を行う工場
- 金属の鍛造（スエージングマシン、ロールを使用するもの）を行う工場
- 商業地域における建築基準法法令で定める量を超える危険物の貯蔵・処理を行う工場
近隣商業地域
近隣商業地域は、近隣の住民が日用品の買物をする店舗等、業務の利便の増進を図る地域です。
- 住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
- 兼用住宅（用途については住宅部分・店舗部分はそれぞれ別個として取り扱われる）
- 店舗等
- 事務所等
- ホテル（ラブホテル類を除く）・旅館
- マージャン屋、ぱちんこ屋、射的場等、勝馬投票券発売所、場外車券売場等
- カラオケボックス等
- 劇場、映画館、演芸場、観覧場
- 展示場等
- 運動施設
- 公共施設・病院・学校等
- 自動車車庫
- 倉庫業を営む倉庫
- 畜舎
- 工場（商業地域の工場の要件と同等）
- 特定行政庁が用途地域における近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便及び当該住宅地の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可したもの
- 卸売市場、火葬場、と畜場、汚物処理場、ごみ焼却場等（都市計画区域内においては都市計画決定が必要）
（※）その他の建築物附属物 について特記がない限りは単独建築物として取り扱われます
他方、近隣商業地域においては、商業地域に準じ、以下の用途で使用する建物を建築することができません。
- キャバレー、料理店（接待を主とするもの）、ナイトクラブ、ダンスホール等
- 風俗営業に係る公衆浴場等、ヌードスタジオ、のぞき劇場、ストリップ劇場、ラブホテル類、専ら性的な写真・物品等の販売店等
- 商業地域における建築基準法法令で定める量を超える危険物の貯蔵・処理を行う工場
まとめ
弊所は行政書士事務所として各種許認可申請を請け負いますが、事業をはじめようとして事務所や店舗等のテナントを決定する場合において、用途地域がネックになることが多々あります。
また、賃貸料が安いからといって契約した物件の所在する用途地域では目的の事業が禁止されていたなんてことも珍しくありません。
用途地域については各市町村のサイト上に都市計画図が公開されていますので、テナント等を賃借して事業をはじめようとするときは、事前にそのテナントが所在する用途地域についてしっかりと確認するようにしましょう。
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