マンション管理業者登録制度について

マンション管理業とは、管理組合から委託を受けて、業としてマンションの管理事務を行う事業形態を指します。このうち、マンションの区分所有者等がそのマンションについて行うものは除外されています。

土地利用の高度化の進展その他国民の住生活を取り巻く環境の変化に伴い、マンションの重要性が増大していることにかんがみ、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」（マン管法）では、マンション管理業者の登録制度を実施するなどの措置を講ずることによって、その適正化を推進しています。

そこで本稿では、マンション管理業を適正に行うために必要となる法的な基礎知識について、詳しく解説していきたいと思います。

マンション管理業とは

冒頭で述べたとおり、マンション管理業とは、「管理組合から委託を受けて、業としてマンションの管理事務を行う事業形態」を指します。すなわち、マンション管理業と呼べるためには、以下の3つの要素にすべて該当する必要があります。

管理組合からの委託

あくまで管理組合から委託を受けることが要素とされているため、マンションの区分所有者等がそのマンションについて行う行為は除外されています。

管理事務

管理事務とは、基幹事務を含むマンションの管理に関する事務のことをいいます。また、基幹事務とは、管理組合の会計の収入及び支出の調定及び出納並びにマンション（専有部分を除く）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整をいいます。したがって、マンションの警備や防火管理者としての業務だけを請け負う場合は、マンション管理業登録は必要ありません。

事業性

事業性とは、対価の有無を問わず、反復継続的に行う意思をもって行為をなすことを言います。ただし、そもそも管理行為自体が反復性と継続性を推認することができる行為ですので、あまり深く考え込む必要はないかもしれません。

マンション管理業者登録

マンション管理業を営もうとする者は、国土交通省に備えるマンション管理業者登録簿に登録を受けなければならないものとされています。マンション管理業者の登録の有効期間は5年とされ、有効期間の満了後引き続きマンション管理業を営もうとする者は、更新の登録を受ける必要があります。

登録申請者は、国土交通大臣に次の事項を記載した登録申請書を提出することにより申請を行います。

マンション管理業者は、登録事項に変更があったとき、又は廃業したときは、その日から30日以内に、その旨を国土交通大臣に届け出なければならないものとされています。

登録基準

マンション管理業者として登録を受けるためには、上の4つの要件をすべてクリアする必要があります。

欠格事由

国土交通大臣は、登録申請者が次のいずれかに該当するときは、登録を拒否しなければならないものとされています。

管理業務主任者

マンション管理業者は、その事務所ごとに、事務所の規模に応じた数の成年者である専任の管理業務主任者を置かなければならないものとされています。ただし、5戸以下のマンションのみを取り扱う事務所には、管理業務主任者を設置する必要はありません。また、「専任」とは、マンション管理業を営む事務所に常勤して、専らマンション管理業に従事する状態をいいます。

マンション管理業者は、管理事務の委託を受けた管理組合の数が30を超えるごとに、1名以上の管理業務主任者を配置します。なお、既存の事務所が、配置すべき管理業務主任者の定数を欠いたときは、2週間以内に、定員を補充するため必要な措置をとらなければならないものとされています。

管理業務主任者の登録

管理業務主任者として国土交通大臣の登録を受けることができる者の要件は、以下のとおりです。

なお、管理業務主任者を証する管理業務主任者証の有効期間は5年とされています。

管理業務主任者の欠格事由

次の欠格事由に該当する者は、管理業務主任者の登録を受けることができません。

財産的基礎

マンション管理業者として登録を受けるためには、基準資産額が300万円以上あることが必要です。 基準資産額とは、貸借対照表又は資産に関する調書に計上された資産の総額から負債の総額に相当する金額を控除した純資産額のことをいいます。

事務所要件

マンション管理業者の事務所には、その営業活動の拠点として使用できる形態が備わっていなければなりません。具体的には以下がその要件となります。

また、居住用の物件など本来業務用で使用しない場所を事務所として使用する場合は、家主の使用承諾を受けておく必要があります。

必要となる書類

ここでいう登録申請者とは、法人である場合においてはその役員並びに相談役及び顧問をいい、営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者である場合においてはその法定代理人（法定代理人が法人である場合においては、その役員）を含みます。

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