マンション管理業者登録ガイド│要件・必要書類・費用から2026年4月施行の改正までを行政書士が解説

マンションの管理組合から委託を受けて、管理組合の会計や共用部分の維持・修繕にかかわる事務を業として行う場合は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）に基づき、国土交通大臣の登録を受けることになります。

区分所有者から預かる管理費や修繕積立金を扱い、建物の資産価値を左右する修繕の計画にも関与する業務であることから、登録の基準には、専任の管理業務主任者の設置や財産的基礎が定められています。

令和8年4月1日には改正法が施行され、管理組合の役員の担い手不足を背景に広がっている、管理業者が管理組合の管理者に就任する方式について、重要事項の説明と利益相反取引の事前説明が義務化されました。

本稿では、マンション管理業の定義から、登録の手続きと費用、登録基準、必要書類、登録後の届出と改正のポイントまでを整理します。

マンション管理業とは

マンション管理業とは、管理組合から委託を受けて、基幹事務を含むマンションの管理事務を業として行うもので、マンションの区分所有者等が自らのマンションについて行う場合は除かれます。つまり、①管理組合からの委託を受けること、②管理事務を行うこと、③業として行うことの3つにすべて当てはまる場合に、マンション管理業として登録が必要となります。

管理組合からの委託

マンション管理業に当たるのは、区分所有者で構成される管理組合（法人化した管理組合法人を含む）から委託を受けて管理事務を行う場合で、委託契約の相手方が管理組合であることが前提となります。

区分所有者が理事として自ら会計や修繕の調整を行う自主管理や、区分所有者等が自らのマンションについて管理事務を行う場合は、委託に基づくものではないため、マンション管理業には当たりません。

管理事務

管理事務とは、マンションの管理に関する事務のうち、基幹事務を含むものをいい、基幹事務とは、管理組合の会計の収入と支出の調定、出納、そしてマンション（専有部分を除く）の維持や修繕に関する企画または実施の調整をいいます。

そのため、マンションの警備や清掃、設備の保守点検、防火管理者としての業務のみを請け負う事業者は、基幹事務を含む管理事務を行っていないため登録は不要であり、管理組合の会計業務と修繕の企画調整を一括して受託する一般的な管理会社が、典型的なマンション管理業者となります。

事業性

「業として行う」とは、対価の有無にかかわらず、反復継続して行う意思をもって管理事務を行うことをいいます。管理事務はその性質上、継続して行われるものであるため、管理組合から委託を受けて管理事務を行う時点で事業性も認められると考えてよく、無償で引き受けているからといって登録が不要になるわけではない点に注意が必要です。

マンション管理業者登録

マンション管理業を営もうとするときは、国土交通大臣の登録を受け、国土交通省に備えるマンション管理業者登録簿に登載される必要があります。登録の有効期間は5年で、満了後も引き続き営業する場合は、更新の登録を受けることになります。

登録を受けるには、①欠格事由に該当しないこと、②事務所ごとに専任の管理業務主任者を置くこと、③基準資産額300万円以上の財産的基礎を有すること、④事務所としての要件を備えることの4つをすべて満たす必要があり、いずれかを欠く場合、国土交通大臣は登録を拒否することとされています。

欠格事由

申請者が次のいずれかに該当する場合は、登録を受けることができません。また、申請書や添付書類のうち重要な事項に虚偽の記載があり、または重要な事実の記載が欠けている場合も、登録は拒否されます。

管理業務主任者

マンション管理業者は、その事務所ごとに、管理事務の委託を受けた管理組合の数を30で割った数（1未満の端数は切り上げ）以上の成年の専任の管理業務主任者を設置する必要があります。ただし、居住用の独立部分が5以下のマンションの管理組合から受託する管理事務のみを業務とする事務所には、設置の義務はありません。

管理業務主任者は、管理業務主任者試験に合格しただけでは業務に就くことができず、国土交通大臣の登録を受けたうえで管理業務主任者証の交付を受けることになります。登録を受けられるのは、試験に合格した者のうち次のいずれかに該当する者です。

一方、試験に合格し、実務経験の要件を満たしていても、次のいずれかに該当する者は登録を受けることができません。

管理業務主任者証の有効期間は5年で、交付の申請前6か月以内に国土交通大臣の登録を受けた講習を受講する必要があります（試験に合格した日から1年以内に交付を申請する場合は不要）。更新の際にも同じ講習の受講が求められるため、専任の管理業務主任者の主任者証の有効期限は、会社としても把握しておくことが大切です。

財産的基礎

財産的基礎の基準は、基準資産額が300万円以上であることで、基準資産額とは、法人であれば直前の事業年度の貸借対照表、個人であれば資産に関する調書に計上された資産の総額から負債の総額を控除した額をいいます。

管理組合から管理費や修繕積立金を預かる業務の性質上、一定の資力を備えていることが求められているもので、債務超過の状態にある法人は、この基準を満たすまで登録を受けることができません。

事務所要件

登録申請書に記載する事務所とは、本店または支店（商人以外の者の場合は、主たる事務所または従たる事務所）のほか、継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、マンション管理業に係る契約の締結または履行に関する権限を有する使用人を置くものをいい、事務所として認められるには、次の3つの要件をすべて備えている必要があります。

本店は、営業活動を統括する機能を果たしていることから、本店でマンション管理業を営まない場合でも事務所として登録申請書に記載することになります。一方、支店や営業所は、名称や商業登記の有無にかかわらず、上記の要件にあてはまれば事務所として記載が必要となり、マンション管理業に関する業務をまったく行っていない支店は、法律上の事務所には当たりません。

事務所の実態を確認するため、登録の申請時には、案内図、建物の全景、事務所の入口、事務所内部（執務室と接客スペース）の写真の提出を求められます。一時的な受付窓口や、仕切りもなく他の用途と混在しているスペースでは事務所と認められないおそれがあり、住居の一部を事務所とする場合は、居住部分と明確に区分された独立の業務スペースを設け、賃貸物件であれば貸主から事務所としての使用承諾を得ておくことが望ましいでしょう。

申請方法

登録の申請は、本店（主たる事務所）の所在地を管轄する地方整備局に対し、以下の書類を提出することにより行います。

新規登録では、登録免許税9万円を、申請先の地方整備局の所在地を管轄する税務署（郵便局や国庫金を扱う金融機関でも可）に納付し、その領収証書の原本を申請書の第六面に貼り付けます。更新登録では、手数料12,100円分の収入印紙を同じく第六面に貼り付けますが、印紙には消印をしないで提出します。

審査は受付順に行われ、標準処理期間は90日とされていますが、書類の補正や追加資料の提出に要する期間はこれに含まれないため、営業の開始時期が決まっている場合は、余裕をもって申請しておく必要があります。

登録が完了すると、申請時に同封した角2サイズ（A4判が入るもの）の返信用封筒で登録通知書が送付されます。この封筒には登録通知書の送付先を明記し、切手は貼らずに同封します。
更新登録の申請は、有効期間が満了する日の90日前から30日前までの間に行うことになっています。たとえば満了日が令和8年6月10日であれば、申請できるのは令和8年3月12日から5月11日までです。30日前までに申請がなければ、満了日の翌日をもって登録は失効します。期限内に申請していれば、審査中に有効期間が満了しても、処分がされるまでは従前の登録が効力を有し、更新後の有効期間は従前の有効期間の満了日の翌日から起算されます。

なお、更新や変更の届出の際には、事務所に掲示している業者票の掲示状況と内容がわかる写真の添付も求められます。

登録後の届出と令和8年の改正

登録を受けた後、商号や事務所、役員、専任の管理業務主任者といった登録事項に変更があった場合は、その日から30日以内に変更の届出を行い、廃業や合併による消滅、破産手続開始の決定、解散の場合も、30日以内に届け出ることになります。

業務の面では、事務所ごとの標識の掲示、管理受託契約の締結前の重要事項説明、契約成立時の書面の交付、修繕積立金の分別管理、管理事務の定期報告、帳簿の作成と保存が義務づけられており、基幹事務を一括して他人に再委託することもできません。

令和7年の法改正で、令和8年4月1日からは、管理業者が管理組合の管理者に就任する場合、管理者事務の内容や費用、権限を区分所有者に説明する重要事項の説明が求められるようになりました。あわせて、管理業者が管理者として、自社の親会社、子会社、関連会社（個人の場合は親族や親族が役員である法人）と取引する場合は、総会の決議に先立って説明会を開き、取引の相手方との関係、取引の内容、積算根拠を含む金額、相見積りの内容（行わなかった場合はその理由）を区分所有者に説明することが義務づけられ、説明会の日時と場所の掲示と説明書面の交付は、いずれも開催の1週間前までに行います。

管理業者登録申請サポート

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