神戸市の住宅宿泊事業民泊の開業届（許可）と格安開業支援について

一般的に民泊とは、「自宅の一部や空き別荘、マンションの空室などを活用して宿泊サービスを提供するもの」をいいます。ひとことで「民泊」とはいっても、実務上は、簡易宿所、特区民泊及び住宅宿泊事業の3タイプが混在しており、民泊事業をはじめようとする際は、事業規模や地域性によって選択し、それぞれの形態に応じた手続きを行う必要があります。

一見すると手軽な事業であるかのように錯覚されがちな民泊事業ですが、事業計画を甘く見積もると、宿泊客や周辺住民との間でトラブルを生じるケースも多いため、営業をはじめる際は十分な準備が必要です。

兵庫県神戸市においても、「神戸市住宅宿泊事業の実施の制限等に関する条例」（以下、条例）が制定されており、民泊事業者に対し、適切な事業活動を求めています。

そこで本稿では、神戸市において「住宅宿泊事業」への参入を検討する皆さまに向けて、条例及び住宅宿泊事業法を下敷きに、必要となる基礎知識について分かりやすく解説していきたいと思います。

住宅宿泊事業とは

住宅宿泊事業とは、旅館業の営業者以外の者が、宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊させる日数（毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までの期間において人を宿泊させた日数）が1年間で180日を超えないもののことをいいます。

営業主体が「旅館業の営業者以外の者」とされているため、住宅宿泊事業は旅館業に当たらず、ホテルや旅館に要求される建築基準法上の厳格な構造設備基準をクリアする必要はありません。

また、単に友人を宿泊させる行為や、ボランティア（無償）で数日間留学生を受け入れる行為等については、ここでいう住宅宿泊事業には該当しません。

住宅宿泊事業とは？

冒頭で触れた他の民泊事業との違いはさまざまありますが、手続面においての主な違いは以下のとおりです。

事業形態	手続き	難易度	営業日
簡易宿所	許可	高	宿泊日数と年間営業日数が無制限
特区民泊	認定	中	宿泊日数が最低2泊3日以上
住宅宿泊事業	届出	低	年間180日以内に限り営業可能

住宅とは

住宅宿泊事業であるため、宿泊させる施設は「住宅」であることが前提になりますが、住宅宿泊事業法では、以下のいずれにも該当する家屋を「住宅」として取り扱っています。

設備要件

台所、浴室、便所及び洗面設備については、必ずしも1棟の建物内に設けられている必要はありません。同一の敷地内の建物について一体的に使用する権限があり、各建物に設けられた設備がそれぞれ使用可能な状態であれば、これら複数棟の建物をひとつの「住宅」として届け出ることが可能です。

居住要件

居住要件の解釈は、それぞれ以下のとおりです。住宅宿泊事業に使用する住宅は、これらのうちのいずれかに該当する必要があります。

現に人の生活の本拠として使用されている家屋

現に特定の者の生活が継続して営まれている家屋のことを指し、短期的に使用する場合はこれに該当しません。

入居者の募集が行われている家屋

住宅宿泊事業を行っている間、分譲（売却）又は賃貸の形態で、居住用住宅として入居者の募集が行われている家屋のことを指します。

ただし、広告において故意に不利な取引条件を事実に反して記載している等、入居者募集の意図がないことが明らかである場合は認められません。

随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋

生活の本拠としては使用されていないものの、その所有者等により随時居住利用されている家屋のことを指します。

既存の家屋において、その所有者等が使用の権限を有しており、少なくとも年1回以上は使用している家屋である必要があるため、居住といえる使用履歴が一切ない民泊専用の新築投資用マンションは、これには該当しません。

宿泊とは

宿泊とは、寝具を使用して施設を利用することとされています。したがって、「寝具」を提供することなく単に明け方まで客を滞在させる行為は宿泊には該当しないことになります。

この解釈については、逆説的に「寝具を提供しなければ宿泊には該当しない」とも受け取れるため、インターネットカフェの個室やスーパー銭湯のざこ寝スペース等が宿泊施設に該当するかどうかが議論の対象となる場合があります。

こういったケースは、「宿泊」に該当しないよう店舗側が工夫していることがほとんどですが、住宅宿泊事業はそもそも住宅に宿泊させる事業形態であるため、こちらはあまり問題になりません。

住宅宿泊事業を営む旨の届出

神戸市において市長に対して住宅宿泊事業を営む旨の届出をした者は、住宅宿泊事業を営むことができるようになります。届出をしようとする者は、住宅宿泊事業を開始しようとする日の前日までに、住宅宿泊事業を営もうとする住宅ごとに、届出書を市長に提出しなければならないものとされています。

また、住宅宿泊事業者は、届出事項に変更があったときはその日から30日以内に、住宅宿泊管理業務の委託先を変更しようとするときはあらかじめ、その旨を神戸市長に届け出なければならないものとされています。

なお、市長は、住宅宿泊事業に起因する騒音の発生その他の事象による生活環境の悪化を防止するため必要があるときは、合理的に必要と認められる限度において、区域を定めて、住宅宿泊事業を実施する期間を制限することができるものとされています。

届出住宅の基準

住宅宿泊事業法を営むためには、上記の要件をすべて満たす必要があります。 事業を始める前には、本稿のみならず、必ず関係法令及びガイドブック（PDF：2.11MB）を確認するようにしてください。

条例による住宅宿泊事業の実施制限

神戸市では、条例により住宅宿泊事業の実施を以下のように制限しています。条例の他にも、市街化調整区域や他法令に係る規制が設けられている場合があるため、しっかりと確認する必要があります。

なお、用途地域の確認は、神戸市ホームページで検索することができますが、学校等の有無については、必ずご自身で周辺100m以内を確認するようにしてください。

区域	制限される期間
第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域	すべての期間
北区有馬町	繁忙期（5月第2月曜日～7月第3月曜日の前週の土曜日までの期間以外）
周辺100m以内に、学校1、認定こども園、児童福祉施設2があるとき	すべての期間

1. 幼稚園、小学校、中学校、義務教育学校、高等学校、中等教育学校、特別支援学校及び高等専門学校 ↩︎
2. 助産施設、乳児院、母子生活支援施設、保育所、幼保連携型認定こども園、児童厚生施設、児童養護施設、障害児入所施設、児童発達支援センター、児童心理治療施設、児童自立支援施設、児童家庭支援センター ↩︎

市街化調整区域での届出

市街化調整区域では、原則として、開発行為や建築物の建築及び用途変更などは制限されています。このため、市街化調整区域において住宅宿泊事業を行う場合は、その住宅が建てられた経緯によっては、都市計画法の制限を受けることがあるので、届出を行う前に、都市計画法の適法性を確認する必要があります。

問い合せ先

都市局都市計画課 調整区域担当 TEL：078-984-0385

欠格事由

以下のいずれかの事由に該当する者は、住宅宿泊事業者としての適格性を欠く者として、住宅宿泊事業を営むことはできません。

住宅宿泊事業者が講ずべき措置

住宅宿泊事業者には、宿泊者や周辺住民の健康や財産を保護するための措置を講ずることが求められます。

宿泊者の衛生の確保

住宅宿泊事業者は、宿泊者の衛生の確保を図るために、届出住宅について、居室の床面積は宿泊者1人当たり3.3㎡以上を確保し、定期的な清掃及び換気を行うこととされています。

宿泊者の安全の確保

住宅宿泊事業者は、届出住宅について、非常用照明器具の設置、避難経路の表示、火災その他の災害が発生した場合における宿泊者の安全の確保を図るために必要な措置として国土交通大臣が定めるものを講じなければならないこととされています。

外国人観光旅客である宿泊者の快適性及び利便性の確保

住宅宿泊事業者は、外国人観光旅客である宿泊者に対し、届出住宅の設備の使用方法に関する外国語を用いた案内、移動のための交通手段に関する外国語を用いた情報提供、外国語を用いた火災地震その他の災害が発生した場合における通報連絡先に関する案内、その他外国人観光旅客である宿泊者の快適性及び利便性の確保を図るために必要な措置を講じなければならないこととされています。

宿泊者名簿の備付け

住宅宿泊事業者は、届出住宅又は住宅宿泊事業者の営業所若しくは事務所に宿泊者名簿を備え、これに宿泊者の氏名、住所、職業及び宿泊日のほか、宿泊者が日本国内に住所を有しない外国人であるときは、その国籍及び旅券番号を記載し、都道府県知事の要求があったときは、これを提出しなければならないものとされています。

宿泊者名簿は、正確な記載を確保するための措置を講じた上で作成し、その作成の日から3年間保存するものとされています。なお、宿泊者は、住宅宿泊事業者から請求があったときは、氏名、住所、職業、宿泊日並びに国籍及び旅券番号（日本国内に住所を有しない外国人であるとき）を告げる必要があります。

周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項の説明

住宅宿泊事業者は、書面の備付けその他の適切な方法により、宿泊者に対し、騒音の防止のために配慮すべき事項、ごみの処理に関し配慮すべき事項、火災の防止のために配慮すべき事項その他届出住宅の周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し、必要な事項について説明すべき義務があります。

また、外国人観光旅客である宿泊者に対しては、外国語を用いて説明をしなければならないものとされています。

苦情等への対応

住宅宿泊事業者は、届出住宅の周辺地域の住民からの苦情及び問い合せについては、適切かつ迅速にこれに対応しなければならないものとされています。

周知行為の実施と報告

届出をする前に、周辺地域の住民に対し、事業実施に伴う不安・トラブル等を未然に防止するため、「住宅宿泊事業の実施にかかる周知事項を記載した書面」を配布した上で、説明会を開催することが条例上求められています。

届出の際には、周知の実施状況及び住民からの意見又は要望、及びそれらに対する対応結果を報告書により提出することも定められています。

届出に必要となる書類

住宅宿泊管理業務の委託

住宅宿泊事業者は、届出住宅が以下のいずれかに該当するときは、住宅宿泊管理業者である住宅宿泊事業者が自ら住宅宿泊管理業務を行うときを除き、届出住宅に係る住宅宿泊管理業務の全部を、契約により、単一の住宅宿泊管理業者に委託する必要があります。

その際住宅宿泊事業者は、委託しようとする住宅宿泊管理業者に対し、あらかじめ届出書及び添付する書類の内容を通知して契約を結びます。

家主居住型と家主不在型

住宅宿泊事業には、家主居住型と家主不在型の2タイプが存在しています。「家主居住型」とは、住宅提供者が住宅内に居住しながら、その一部を利用者に貸し出すホームステイ型の事業を指し、「家主不在型」とは、住宅提供者の生活の本拠以外、又は生活の本拠であっても住宅提供日に住宅提供者が泊まっていない住宅を利用者に貸し出すタイプの事業を指します。

家主居住型	住宅提供者が住宅内に居住しながら一部を利用者に貸し出すモデル
家主不在型	住宅提供者の生活の本拠以外、又は生活の本拠であっても住宅提供日に住宅提供者が泊まっていない住宅を貸し出すモデル

このうち「家主不在型」については、すでに説明したとおり、住宅宿泊管理業者に住宅宿泊管理業務を委託する必要があります。

要するに、届出住宅を自ら管理することが難しい場合には、ちゃんと管理できる事業者に管理を委託しなさいよ、というのが、この規定の本旨です。

なお、以下のいずれかに該当する場合は、家主不在型にはあたらないため、届出住宅の居室の数が5を超えるときを除き、住宅宿泊管理業務を委託する必要はありません。

住宅宿泊管理業

住宅宿泊管理業務とは、宿泊者の衛生の確保、宿泊者の安全の確保、外国人観光旅客である宿泊者の快適性及び利便性の確保、宿泊者名簿の備付け、周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項の説明、苦情等への対応及び住宅宿泊事業の適切な実施のために必要な届出住宅の維持保全に関する業務をいいます。そして住宅宿泊事業者から委託を受けて、報酬を得て、これらの住宅宿泊管理業務を行う事業を住宅宿泊管理業といいます。

住宅宿泊管理業務の委託がされた届出住宅においては、住宅宿泊管理業者が管理業務を行うため、住宅宿泊事業を営む住宅宿泊事業者については、上記の業務に関する規定は適用されません。

なお、住宅宿泊管理業をはじめるためには、国土交通大臣により住宅宿泊管理業者登録簿に登録をなされる必要があります。

住宅宿泊管理業の登録（許可）方法について

その他の留意事項

住宅宿泊事業に当たっては、廃棄物の処理、水道料金及び税の取扱いについても確認するようにしましょう。

廃棄物の処理

民泊から発生したごみは、住宅宿泊事業者が責任をもって処理しなければならない事業系ごみ（事業系一般廃棄物）として取り扱われるため、「事業系ごみ指定袋」に入れ、神戸市の許可業者へ収集・運搬を委託してください。

家庭ごみ用のクリーンステーションに出すと、不法投棄となり、5年以下の懲役もしくは 1,000万円以下の罰金又はその両方が科されることがあるためご注意ください。

問い合せ先

環境局業務課（総務排出指導担当） TEL：078-595-6184

水道料金

水道料金は一般用と業務用に分かれており、民泊は業務用になるため、下記へ問い合わせて確認を行うようにしましょう。

問い合せ先

水道局お客さま受付センター TEL：078-797-5555

税の取扱い

住宅宿泊事業により生じる所得の課税関係等については、国税庁のホームページで確認するか、各税務署に問い合せるようにしましょう。

標識の掲示

住宅宿泊事業者は、届出住宅ごとに、公衆の見やすい場所に、それぞれ以下の様式の標識を掲げる必要があります。

住宅宿泊管理業務を自ら行う者	第四号様式
届出住宅に人を宿泊させる間、不在となるときに届出住宅に係る住宅宿泊管理業務を自ら行う者（住宅宿泊管理業者であるものを除く）	第五号様式
届出住宅に人を宿泊させる間不在となるときに届出住宅に係る住宅宿泊管理業務を自ら行う者	第六号様式
届出住宅に係る住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者へ委託する者	第六号様式

このほか、住宅宿泊事業者は、届出住宅ごとに、毎年偶数月の15日までに、前2か月における届出住宅に人を宿泊させた日数、宿泊者数、延べ宿泊者数、国籍別の宿泊者数の内訳について、都道府県知事に報告する必要があります。

住宅宿泊事業届出サポート

民泊が一時流行したときに民泊事業をはじめた方の中には、「こんなはずじゃなかった」と言って事業の転換を図ろうとされる方もいらっしゃいます。現況を鑑みるに、弊所に舞い込むご依頼も、どちらかと言えば民泊からの事業転換が多い印象です。（現在は状況が好転し、新たに民泊をはじめたいというご相談が増えています。）

一見すると、お手軽に見える民泊事業ですが、（コロナ禍は誰も予測できなかったにせよ、）事業計画を甘く見積もると、事業として苦戦を強いられることは否めません。また、知識や人手の不足のために、宿泊客や周辺住民との間でトラブルを生じるケースも珍しくはありません。

コロナ禍を経て、観光業そのものに求められるニーズが変化しつつある現在、今いちどしっかりとした事業計画を立て直し、「おもてなし」の精神に基づいたサービスを提供していくことが民泊復活の鍵であるように思います。

弊所では、関西圏全域において民泊に関する手続きの代行を承っております。面倒な事前調査や保健所との事前協議から、書類作成、届出の代行及び現地調査に至るまで、しっかりまるっとサポートいたします。また、弊所は「話しの分かる行政書士事務所」として、さまざまな事情をくんだ上での柔軟な対応を心がけています。住宅宿泊管理会社を紹介することも可能です。

神戸市における民泊開業の手続きでお困りの際は、弊所までどうぞお気軽にご相談ください。