総合設計制度とは│制度の概要と許可申請の手続きについて

総合設計制度は、敷地内に一般に公開された空地を確保するなど、市街地環境の整備改善に役立つと認められる建築物について、建築基準法による容積率、高さに関する形態規制の一部を緩和することができる制度です。

この制度は建築基準法第59条の2にある規定を根拠としていますが、建築や不動産関係に深く携わっている等の事情がない限りは、なかなか知られることのない制度です。

そこで本稿では、総合設計制度の概要とともに、制度の適用を受けようとする際に必要とされる手続きについても解説していきたいと思います。

総合設計制度とは

総合設計制度とは、建築物が密集し、公共的な空間に乏しい市街地において、一般の通行者が自由に利用できる空間を確保することを目的とした制度であり、建築物の敷地内に公開空地を確保する等一定の条件を備えた建築物について、容積率、高さ制限、斜線制限等を緩和するものです。

この制度の適用を受けるためには、市町村（特定行政庁）が制定する「総合設計制度許可要綱」にある許可基準をクリアした上で申請し、特定行政庁からの許可を受けることが必要とされています。

このように、制度の運用については自治体独自の判断基準に委ねられていることが多いため、地域ごとに適用範囲や手続きの難度にばらつきがあることも特長となっています。

公開空地とは

総合設計制度に基づいて、ビルやマンションの敷地に設けられた一般公衆が自由に出入りできる空間のことを「公開空地」といいます。ビルの敷地内で時折見かける植込みや藤棚なんかをイメージしていただければ分かりやすいと思います。

• 公開空地について

公開空地は、原則として一般公衆が自由に通行できる空間でなければならず、実態は整備した通路、環境を向上させるような植込み、芝、池等といった快適な空間となっています。

利用形態

歩行者が日常自由に通行し、又は利用できるものであることが必要です。ここからは非常時以外において自動車が出入りする敷地内の通路は除かれることが一般的です。

植栽、ベンチ、外灯、彫刻、水飲み場等を設置し、快適な空間づくりとすることや、公開空地以外の部分とは植栽や舗装で明確に区画すること、主要幹線道路の沿道については、植樹などにより騒音、排気ガスに配慮した計画を行うこと等の配慮が求められます。

公開空地の幅等

公開空地の最小幅や、最低面積、道路・歩道状空地・歩道状公開空地等への接道率に基準が設けられていることが一般的です。また、原則としてその公開空地が道路、歩道状空地、歩道状公開空地に接する長さと同じ長さの奥行についてのみ有効とする取扱いがなされていることがあります。

道路との高低差

道路との高低差についても最大高が設けられていることが一般的です。ただし、駅舎のコンコース、横断歩道橋等に連絡する場合等、歩行者の利便に供する場合は、この限りではありません。

適用条件

詳細は申請する地方自治体ごとに異なるため、ここでそのすべてを網羅してお伝えすることはできませんが、おもに以下のような点について条件が定められています。

規制緩和の内容

緩和内容についても、各自治体が独自に定める基準により異なるため、ここでは大体の目安についてご案内いたします。

容積率の割増し

容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ面積（各階面積の合計）の割合をいいます。したがって、容積率が高いほど、階数が多いことを意味します。

容積率の割増し率は、おおむね以下のようなものを基準とする複雑な計算式によって算出します。

絶対高さ制限の緩和

絶対高さ制限とは、第1種又は第2種低層住居専用地域において規定されている建築物の高さの上限のことをいいます。都市計画により、10m又は12mのいずれかが設定されており、本来は容積率に関係なくこれより高くすることはできません。総合設計制度では、この絶対高さ制限についても緩和を受けることができます。

斜線制限の緩和

斜線制限とは、道路や隣地の採光、通風を確保し、圧迫感を和らげるために道路又は隣地の境界線からの距離に応じて建築物の各部分の高さを制限するものです。

斜線制限には、「道路斜線制限」や「北側斜線制限」といったものがあり、総合設計制度ではこれらの制限について緩和措置を受けることができ、これにより指定容積率や基準容積率を超えて建築することが可能になります。

総合設計制度の許可

総合設計制度の許可は、各自治体要領の許可基準、具体的な建築計画、敷地の位置、周辺の土地利用状況、都市計画などの本市の土地利用に関する方針及び今後の方向性等を総合的に勘案し、基本目標に照らして個別具体に判断し、建築審査会の同意を得てなされます。

また、許可にあたっては、以下のような項目について配慮するよう運用がなされています。

手続きの流れ

許可申請に必要な書類

必要な書類についても各自治体ごとに異なりますが、一般的には基本計画の内容等について事前に担当者と協議を行った上、原則として建築審査会開催日の1か月前までに以下の書類（例示）を2部（正、副）ずつ提出することが求められています。

付近土地利用現況図の構成

総合設計制度申請サポート

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