建築基準法第43条第2項第2号の許可申請│接道義務の特例に関する手続きについて

建物の敷地は、建築基準法上の「道路」に2m以上接していることが原則とされており、この接道義務を満たさない敷地では、建築確認を受けることも、建物を新築したり建て替えたりすることもできません。ところが、昔ながらの路地の奥に建つ住宅や、幅の狭い通路の先にある土地、農道や水路沿いの道にしか面していない土地など、この要件を満たせない敷地は全国に数多く存在しており、所有者が建て替えをあきらめたまま空き家となっている物件も少なくありません。

こうした敷地のために建築基準法が用意している救済の仕組みが、第43条第2項に定める二つの特例です。一つは、幅員4m以上の一定の道に接する小規模な住宅などについて、あらかじめ定められた基準に適合していれば特定行政庁が認定する第1号の認定であり、もう一つが、本稿で取り上げる第2号の許可です。第2号の許可は、敷地の周囲に広い空地がある場合や、幅の狭い通路にしか接していない場合など、個別の事情を踏まえて安全上支障がないと判断されるときに、建築審査会の同意を得て特定行政庁が許可するものです。

第1号の認定が、対象となる道と建物をあらかじめ限定した定型的な手続きであるのに対し、第2号の許可は、対象となる敷地や建物の幅が広い一方で、それぞれの案件の事情を丁寧に審査する手続きとなっています。2018年（平成30年）の法改正で第1号の認定が設けられるまでは、道路に接していない敷地での建築はすべて、いわゆる「43条ただし書許可」として個別に審査されており、現在の第2号の許可は、その流れを受け継ぐ制度だといえます。

本稿では、この第43条第2項第2号の許可について、第1号の認定との違いや、許可の基準、審査を迅速にするための提案基準と一括同意基準の仕組み、必要書類と申請の流れを、大阪府の基準を例にとりながら解説していきます。

43条2項2号許可とは

建築基準法第43条第2項第2号は、敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可したものについて、接道義務を適用しないと定めています。この特例を受けるための許可が、一般に「43条2項2号許可」と呼ばれるものです。

この許可の大きな特徴は、建築審査会の同意を経ることにあります。建築審査会とは、建築や都市計画、法律などの専門家で構成される特定行政庁の附属機関であり、接道義務の例外を認めることが本当に安全上問題ないのかを、第三者の立場から審議する役割を担っています。法律の原則に対する例外を認める以上、行政の判断だけに委ねるのではなく、専門家の目を通して慎重に判断するという考え方に基づいた仕組みです。

第1号の認定との違いを整理すると、次のようになります。第1号は、対象となる道と建物があらかじめ限定されている代わりに、建築審査会の同意を経ずに特定行政庁が認定できる迅速な手続きです。これに対して第2号は、広い空地に接する敷地や、幅の狭い通路にしか接していない敷地、一戸建ての住宅以外の建物など、第1号では救えない幅広いケースを対象とする一方で、原則として建築審査会の同意を要するため、審査には相応の時間がかかります。

手続き	対象となる建物
建築基準法第43条第2項2号許可	敷地の周囲に広い空地を有する建築物、その他国土交通省令で定める基準に適合する建築物
建築基準法第43条第2項1号認定	敷地が幅員4m以上の道に2m以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもの

実務の上では、まず第1号の認定の対象となるかどうかを検討し、道や建物の条件が合わない場合に第2号の許可を検討するという順序で考えるのが一般的です。たとえば、農道に接する敷地であっても、建てたい建物が延べ面積200㎡を超える住宅や店舗であれば、第1号の認定の対象から外れるため、第2号の許可によって建築の可能性を探ることになります。

大阪府の許可基準

第2号の許可の具体的な基準は、特定行政庁ごとに定められています。ここでは大阪府の基準を例にとって見ていきます。大阪府では、建築基準法施行規則第10条の3第4項の区分に応じて、次のような基準を設けています。

一つ目は、敷地が公園や緑地、広場などの広い空地に接している場合です。こうした空地は、災害時には避難の場所や消防活動の拠点となり、日常的にも人の出入りが確保されているため、道路に接していなくても安全上の支障が小さいと考えられています。

二つ目は、農道や河川の管理用通路など、公共の機関が管理する幅員4m以上の道に接する場合です。第1号の認定と同じ種類の道が挙げられていますが、第1号の認定の対象は小規模な一戸建ての住宅に限られるのに対し、第2号の許可では、それ以外の建物についても個別の審査によって建築を認める余地があります。

三つ目は、最も幅の広い区分であり、山間部の一軒家のように周囲に建物が立ち並ぶおそれがない敷地や、法律上の道路や公共の道ではない私的な通路にしか接していない敷地、道路との間に別の空地をはさんで接している敷地などが対象となります。実務で相談が多いのは、この区分のうち、古い住宅地の奥へと続く幅の狭い通路にしか接していない敷地であり、次に紹介する提案基準の多くも、こうした通路に接する敷地を想定したものとなっています。

提案基準と一括同意基準

第2号の許可は、原則として案件ごとに建築審査会の同意を得る手続きですが、すべての案件を一件ずつ審議していては、許可までに長い時間がかかってしまいます。そこで多くの特定行政庁では、許可の判断を定型化し、審査を迅速に進めるための基準を設けています。大阪府では、判断基準、提案基準、一括同意基準という三つの段階に分けて、許可の考え方を整理しています。

判断基準	許可に際して基本的な考え方をまとめたもの
提案基準	判断基準に基づき建築審査会に諮問するもののうち定型的なもの
一括同意基準	提案基準のうち、特に問題のないものについて、あらかじめ建築審査会の議決を得て定めたもの（該当するものについては特定行政庁の許可を行いその後の建築審査会に報告する）

このうち一括同意基準は、手続きを大きく左右する重要な仕組みです。一括同意基準に該当する案件については、建築審査会があらかじめまとめて同意を与えていることから、特定行政庁は個別に建築審査会へ諮問することなく許可を出し、事後に報告すれば足りるとされています。

建築審査会は開催の頻度が限られているため、諮問を経るかどうかによって許可までの期間には大きな差が生じ、一括同意基準に該当するかどうかは、申請者にとって極めて重要な分かれ目となります。

大阪府では、次のとおり10の類型について提案基準と一括同意基準を定めており、それぞれの詳しい内容は大阪府のウェブサイトで公開されています。

提案基準1 【一括同意基準1】	公園、緑地、広場等の空地に接する建築物	PDF／137KB
提案基準2 【一括同意基準2】	幅員4m以上の道に接する建築物	PDF／148KB
提案基準3 【一括同意基準3】	幅員4m以上の通路に接する建築物	PDF／153KB
提案基準4 【一括同意基準4】	幅員2.7m以上の通路に接する一戸建ての住宅	PDF／164KB
提案基準5 【一括同意基準5】	幅員2.7m未満1.8m以上の通路に接する一戸建ての住宅	PDF／98KB
提案基準6 【一括同意基準6】	幅員1.8m以上の通路に接する農林漁業用倉庫	PDF／168KB
提案基準7 【一括同意基準7】	幅員2.7m以上の通路に接する一戸建ての住宅以外の建築物	PDF／94KB
提案基準8 【一括同意基準8】	幅員1.8m未満1.5m以上の袋道状の通路に接する一戸建ての住宅の建て替え	PDF／92KB
提案基準9 【一括同意基準9】	道路と敷地の間に河川等がある場合の建築物	PDF／86KB
提案基準10 【一括同意基準10】	既に許可を得て建築された一戸建ての住宅の増築	PDF／58KB
建築基準法第43条第2項第2号許可取扱い方針（大阪府）		PDF／194KB

なお、提案基準や一括同意基準に該当しない案件であっても、許可の道が閉ざされるわけではありません。その場合は、判断基準に照らして個別に建築審査会へ諮問し、同意を得られれば許可を受けることができます。

ただし、前例のない案件では審査に時間がかかるうえ、計画の修正や追加の安全対策を求められることも多いため、事前相談の段階で、どの基準に該当する見込みがあるのかを担当者と十分にすり合わせておくのが得策です。

通路の幅と建物の種類

大阪府の提案基準の一覧を眺めると、許可の判断にあたって重視されているのが、敷地が接する通路の幅と、建てようとする建物の種類であることがよく分かります。通路が広く、建物が小規模で利用者の少ないものであるほど許可を受けやすく、通路が狭くなるにつれて、対象となる建物の種類や、認められる工事の内容が絞り込まれていく仕組みになっています。

たとえば、幅員2.7m以上の通路に接する場合には、一戸建ての住宅に加えて、一定の条件のもとで一戸建ての住宅以外の建物も対象とされています。一方、幅員が2.7m未満1.8m以上の通路になると対象は一戸建ての住宅に限られ、さらに1.8m未満1.5m以上の行き止まりの通路となると、一戸建ての住宅の「建て替え」に限って認めるという扱いになっています。通路が狭いほど、新たに建物を増やすことは認めず、すでにある住まいの建て替えだけを救済するという考え方が読み取れます。

こうした基準の背景にあるのは、火災のときに消防隊がホースを延ばして消火活動ができるか、住民が安全に避難できるか、救急隊が担架を運び込めるかといった、具体的な安全上の配慮です。幅の狭い通路の奥に多くの建物が建ち並べば、ひとたび火災が起きたときの危険は格段に高まるため、通路の幅に応じて建てられる建物の種類や規模に段階的な制限を設けることで、地域全体の安全を守ろうとしているのです。

また、通路が私有地である場合には、その通路を将来にわたって通行できることについて、通路の土地の所有者などとの合意が求められることが一般的です。許可を受けて建物を建てた後で、通路の所有者が通行を妨げるような事態になれば、許可の前提そのものが崩れてしまうためです。通路の所有者が複数いる場合や、相続によって所有者が分かれている場合には、合意の取りまとめに時間がかかることも多く、この点が申請の準備で最も苦労する部分の一つとなっています。

許可申請に必要となる書類

第2号の許可の申請にあたっては、建物の計画と、敷地が接する空地や通路の状況を示す書類をそろえることになります。大阪府の場合、主な書類は次のとおりです。

書類の構成は第1号の認定とよく似ていますが、第2号の許可では、どの提案基準に該当するのかを示すことが審査の出発点となります。そのため、現況図や配置図では、敷地から道路までの経路となる通路の幅員を、もっとも狭い箇所も含めて正確に測って記載し、通路の延長や、途中にある門や塀、段差などの状況も分かるようにしておくことが求められます。

写真と撮影位置図も、審査を担当する職員や建築審査会の委員が現地の状況を把握するための大切な資料です。通路の幅員が分かるようにメジャーを当てた写真や、道路から敷地まで通路を順にたどった写真を、撮影位置図の番号と対応させて添付しておくと、現地を見ていない委員にも状況が伝わりやすくなります。

また、提案基準によっては、建物の構造や防火性能、通路沿いの塀の高さなどについて、追加の条件が付されていることがあります。たとえば、延焼のおそれを抑えるための外壁や開口部の仕様、避難経路を確保するための通路の整備などがこれにあたり、設計の内容が基準の条件を満たしていることを示す図面や説明書の提出を求められることもあるため、設計を担当する建築士と早い段階から連携しておくことが欠かせません。

申請手続きの流れ

許可の手続きは、特定行政庁によって細部は異なるものの、大阪府の場合は次のような流れで進みます。

①	事前相談	特定行政庁の窓口に出頭
②	事前申請	指定様式、資料をそろえて、消防署を経由したのち提出
③	許可申請	窓口へ提出
④	審査	資料を審査し、現場調査を行い、補正を終えたのち、受付可能かどうかを判定

最初の事前相談では、敷地と通路の状況を示す資料を持参し、第1号の認定の対象となるのか、第2号の許可のどの提案基準に該当するのか、一括同意基準の範囲に収まるのかといった点を、担当者とすり合わせることになります。この見通しによって、準備すべき書類の範囲も、許可までにかかる期間も大きく変わるため、相談の段階で方向性をはっきりさせておくことが、手続き全体を円滑に進める鍵となります。

事前申請の段階では、消防署を経由することとされています。道路に接していない敷地での建築を認めるかどうかを判断するには、火災のときに消防隊が敷地まで到達して消火活動を行えるかという点が最も重要な要素の一つとなるため、消防の立場からの確認が欠かせないのです。消防署から追加の安全対策を求められた場合には、計画を修正したうえで手続きを進めることになります。

本申請の後は、資料の審査と現地調査が行われ、補正を終えた段階で許可の可否が判断されます。一括同意基準に該当する案件であれば、建築審査会への個別の諮問を経ずに許可を受けられるため、比較的短い期間で手続きを終えられますが、該当しない案件では建築審査会の開催日程に合わせて審議を待つことになり、数か月単位の時間を要することも珍しくありません。許可を受けた後に建築確認の申請へと進むことになるため、工事の着工時期から逆算して、余裕をもって準備を始めることをおすすめします。

道路関連手続きサポート

43条の許可の手続きは、敷地と通路の調査、図面の作成、通路の所有者との合意の取りまとめ、特定行政庁や消防署との協議、そして建築審査会の審議と、多くの段階を経て進んでいきます。どの提案基準に該当するのかを見極めることができなければ、準備の方向性そのものを誤ってしまうおそれもあり、土地の所有者や設計者だけで進めるには負担の大きい手続きです。

建て替えのできない土地は、住まいとしての利用が難しいだけでなく、売却や相続の場面でも資産としての価値が大きく下がってしまいます。許可を受けて建築が可能になれば、老朽化した住まいの建て替えはもちろん、土地の価値を取り戻すことにもつながるため、再建築不可とあきらめていた土地こそ、一度手続きの可能性を探ってみる価値があります。

道路関連の手続きを十八番とする弊所では、こうした負担を軽減し、格安かつスピーディーに許可を取得できるプランをご用意しています。近年は扱いやすい見積もりサイトが参入していますが、弊所は「話しの分かる行政書士事務所」として、さまざまな事情をくんだ上での柔軟な対応を心がけています。道路関連の手続きでお困りの際は、弊所までどうぞお気軽にご相談ください。